對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)，該住房買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。

2、對(duì)于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

3、對(duì)于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該住房的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

小產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)嗎

1、很多人可能會(huì)覺(jué)得，買(mǎi)了房子之后都是有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的，但是小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)檫@類(lèi)房子是沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，當(dāng)然購(gòu)房合同也不可能在房管局備案。所以你就不可能拿到一個(gè)合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證。

2、雖然購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的總價(jià)比較低，但由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，就不可去銀行做貸款，只能一次交清房款。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)其實(shí)壓力也很大。而且現(xiàn)在不可去銀行做貸款，同理未來(lái)也不可拿這個(gè)房子去銀行做抵押，再者買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候可能也有很多的風(fēng)險(xiǎn)和坑。

3、承建小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)商一般都是一些比較小的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，為賺錢(qián)可能會(huì)偷工減料，加上職能部門(mén)缺乏監(jiān)管，存在嚴(yán)重安全隱患，在實(shí)際使用中很多小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、住房漏水等質(zhì)量問(wèn)題，更無(wú)法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。