一、機構(gòu)介紹

首先，業(yè)主大會不是所謂的自發(fā)組織，更不是違法組織，它是完全依據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，依法成立、依法召開的大會，依法成立的組織。成立業(yè)主大會的主要法律依據(jù)、主要的行為依據(jù)是《物業(yè)管理條例》，還有建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》，以及各地房產(chǎn)機關(guān)頒布的相應(yīng)文件。

而業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。是業(yè)主(代表)大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主(代表)選舉產(chǎn)生，受業(yè)主(代表)大會委托，對物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督或者實行自治管理(國家法律法規(guī)禁止的除外)，同時協(xié)調(diào)處理個別業(yè)主權(quán)益與大多數(shù)業(yè)主權(quán)益之間的矛盾和糾紛。

業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

二、成立條件

實際當(dāng)中，各個地區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的條件不盡相同。

1、如根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》及《南京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%，但使用已高于一年的，應(yīng)當(dāng)由所在區(qū)的物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

2、如根據(jù)《成都市物業(yè)管理業(yè)主大會規(guī)程》成房物管[2003]7號 相關(guān)條款規(guī)定：公有住房出售達(dá)到總建筑面積1/2以上的，商品房出售達(dá)到總建筑面積2/3以上且竣工交付使用滿1年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)籌備業(yè)主大會的成立。

3、京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率高于50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會;1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率高于50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會?！?/p>

4、根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的第七條相關(guān)規(guī)定： 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，住房出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套住房出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。

因此，一般來說，《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》對業(yè)主委員會的成立只做了原則性的規(guī)定，即小區(qū)成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會需要以住房的出售面積達(dá)到建筑總面積的一半以上，但是各個地區(qū)，根據(jù)該地區(qū)的實際情況又有進(jìn)一步具體的規(guī)定。