土地使用權(quán)年期修正

　　1.實質(zhì)

　　土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長短，直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權(quán)年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的價格上的差別。

　　2.修正方法

　　(1)計算使用年期修正系數(shù)，年期修正系數(shù)按下式計算：

　　K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]

　　式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系數(shù);

　　r——土地還原率;

　　m——待估宗地的使用權(quán)年期;

　　n——比較案例的使用權(quán)年期。

　　(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正，即有：

　　年期修正后地價=比較案例價格×K

　　案例3：若挑選的比較案例成交地價每平方米為500元，對應(yīng)使用權(quán)年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

　　年期修正后的地價=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m