買房的人主體資格要適格，農(nóng)村住房所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員，城市居民是不具備購買農(nóng)村住房的主體資格的；售房者的主體資格適格，賣房人必須對自己所有的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對于共同共有的人員來說，其中的共有人一方若單方面處分住房的，并不可使住房買賣有效。

農(nóng)村住房買賣合同無效的情形

1、產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨住房轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣住房時只轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、主體有問題，合同無效。出賣住房的主體必須是該住房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人住房的，其買賣行為一般無效。住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。住房所有人出賣共有住房時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。住房所有人出賣租賃住房的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣住房時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該住房買賣無效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的住房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。