1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續(xù)。

在該情形下，兩個住房買賣合同均屬有效，但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得住房所有權，此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的。后買受人因其債權已得到滿足，已經是該住房的所有權人，故其享有的是基于對該住房所有權上產生的物權請求權，而前一個購房者只能主張返還購房款、賠償損失。

2、出賣人將住房售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一住房為標的物的買賣合同。

在該情形下，由于住房產權已經過戶，出賣人已非住房所有權人，也就是賣家出賣的并不是自己的房產，所以后一個合同是無效的。因無權處分并最終造成合同無效的，由出賣人向后買受人進行賠償。

3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記。

二次買賣均未辦理過戶登記的情形下，住房所有權仍為出賣人享有，而二次買賣的買受人均未取得住房的所有權。這種情況下兩個買賣合同不因先后而出現效力差異，實踐中要區(qū)別不同情況予以合理的處理。

如何才能避免一房二賣

1、盡快完成住房交易：

已經辦理住房所有權轉移登記的優(yōu)先；均未辦理住房所有權轉移登記，已經實際合法占有住房的次之；均未辦理住房所有權轉移登記，又未合法占有住房的，應綜合考慮各購房人實際付款數額的多少及先后順序、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

2、提高定金支付比例：

買方通過支付高額定金來督促賣方及時交易，同時在合同中對賣方毀約制定雙倍甚至更嚴格的賠償方法。高額的賠償成本也就束縛了賣方，使其不敢隨隨便便就毀約，甚至一房二賣了。

3、及時進行網簽登記：

買房時一定要及時網簽，因為網簽后即使賣方看到房價漲了想要毀約賣給第三方，也必須注銷網簽后才能進行；而注銷一般只有買方或者雙方一起向建委或者房管局申請才能注銷，即需要有買方的協(xié)助，否則賣方不可對已經網簽的房子進行處置。