1、一般情況下，開發(fā)商在前期備案時(shí)會(huì)有一個(gè)預(yù)估價(jià)格，后期開發(fā)商在銷售的過程當(dāng)中可以根據(jù)市場(chǎng)適當(dāng)調(diào)整售價(jià)，但那有一個(gè)限度和期限。比如說，在半年內(nèi)你可以適當(dāng)提高或下降10％，但是半年后，那就可以根據(jù)市場(chǎng)超出這個(gè)范圍，比如提高25％。那個(gè)預(yù)售價(jià)有點(diǎn)作用，但效果不大。

2、商品房?jī)r(jià)格主要由三大塊組成：一是土地成本；二是開發(fā)建造成本；三是利潤(rùn)、稅費(fèi)、銷售等費(fèi)用。以目前的內(nèi)銷商品來看，價(jià)格的構(gòu)成要素絕大部分比重在前二者?；鶞?zhǔn)地價(jià)根據(jù)商業(yè)、住宅及工業(yè)等不同的土地使用類別和十種地段制定了級(jí)差價(jià)格，開發(fā)商在不同地區(qū)取得土地的成本是不一樣的，這也直接造成了房?jī)r(jià)的懸殊差別。

影響房?jī)r(jià)的因素有哪些

1、城市規(guī)劃

每個(gè)城市在不同的時(shí)期對(duì)于城市的規(guī)劃重點(diǎn)都有所差異，城市規(guī)劃不是某個(gè)人說了算的，是按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)而作局部或通盤調(diào)整，城市規(guī)劃對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也比較大。比如增加新的可開發(fā)區(qū)域或允許對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行更新改造，這都是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的。

2、地段交通

我們都知道，住房所處地段的好壞和房?jī)r(jià)的高低也是有很大關(guān)系的，因?yàn)榫幼≌叩娜粘Ｉ罨蛘呤巧习喙ぷ鞫际请x不開交通的，如果地鐵線路開工、通車，那么一定會(huì)帶來房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)如果小區(qū)周邊各方面的商業(yè)配套非常齊全的話，再次出售就一定能賣出好價(jià)錢。相反來說如果這一地段周邊有不利因素，比如垃圾場(chǎng)、殯儀館等，會(huì)給住房的價(jià)格帶來不利的影響。

3、住房自身因素

不管是購(gòu)買新房還是二手房的購(gòu)房者，在挑選住房的時(shí)候都要看住房結(jié)構(gòu)、樓層、戶型朝向這些因素，因此住房的自身?xiàng)l件也影響著住房的價(jià)格。戶型方正，家庭功能齊全，南北通透，樓層好，采光好，這些條件也會(huì)一定程度上也是提高住房?jī)r(jià)格的因素。