二手房貸款沒下來一般是不可交鑰匙的。從賣方角度出發(fā)，買家貸款還沒下來的話，自己沒收到錢，交鑰匙的話對自己沒有保證。另外，從購房者角度出發(fā)，因為貸款沒下來，就意味著房款還沒到賣方賬上，賣方?jīng)]收到錢的情況下一般都是不會交房交鑰匙的。

二手房交易流程

一、買賣雙方經(jīng)中介機構(gòu)撮合達成交易意向

對于買賣雙方：要挑選“證照齊全”、誠信規(guī)范的中介機構(gòu)，證照包括工商營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)備案。

對于賣方：可以在多家中介機構(gòu)放盤。放盤時，要謹慎看好委托書中各項條款是否合理。如果挑選了中介幫忙保管鑰匙，應(yīng)要求中介機構(gòu)出具鑰匙收據(jù)(機構(gòu)蓋章)，還可以要求中介每次帶客看房的具體時間，以防住房或財務(wù)受損時能確認責(zé)任。

對于買方：要先了解清楚限貸限購的政策。

二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查(需時約1個工作日)

產(chǎn)權(quán)調(diào)查也就是業(yè)內(nèi)所說的“查冊”，即查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。

三、簽合同交定金(需時約1個工作日)

定金：

1.定金一般交給業(yè)主，不可退，金額一般為房價的1%-10%。

2.如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。

3.如簽約后樓價行情上漲，買家如想避免賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。

簽合同：

1.應(yīng)中介和買賣3方都在場。

2.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售造成交易存在失敗的可能。

3.如果住房有租約，應(yīng)該與租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由造成交易失敗。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。此外，合約中要注意明確各項的付款方式和條件、過戶時間、交易稅費的承擔(dān)方式及可能出現(xiàn)的違約情況。

四、評估

除了找銀行評估，買賣雙方也可以直接在簽完中介合同后，找按揭公司，然后按揭公司會安排人過來評估，評估出來了之后做按揭。

五、賣家贖契、涂銷和遞件(贖樓時間視情況而定，1-2月不等)

贖契是業(yè)主方的責(zé)任，針對業(yè)主房貸沒有還完的情況。

其中贖契主要有3種操作方式：賣家用買方的首付款來付清剩余貸款 、轉(zhuǎn)按揭、向銀行申請抵押貸款來還清剩余房貸。

(這里建議買家不要拿現(xiàn)金直接給賣方贖契。如果發(fā)生交易因意外原因終止、住房被查封等問題，買家會冒很大的風(fēng)險。)

涂銷就是賣家償還銀行貸款后取消房產(chǎn)抵押登記，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請即“遞件”，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。

涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)省時間。

六、簽署申請貸款合同、辦理按揭(看銀行，一般3個工作日到半個月)

1.去銀行做貸款申請，需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同，獲得同意貸款書。

2. 如果貸款額度達不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。

3.為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。

銀行審核通過后獲得銀行同貸書、簽署貸款合同。

七、付首期及資金托管(1個工作日)

一般情況下，按合同約定遞件成功后，業(yè)主就會要求交首期款了，目前房管局建議最好使用銀行資金托管(不過不是強制要求，買賣雙方可商議而定)。

資金托管的好處是，買房將錢存進銀行，銀行會根據(jù)交易登記過戶的進度，確定是否可以將房款劃賬至賣方，如此，就不用擔(dān)心因無法過戶而造成的資金風(fēng)險，賣方也不用擔(dān)心住房過戶后收不到其余的房款。

八、交房(一般1周以內(nèi))

交房一般涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。