鄉(xiāng)鎮(zhèn)無房產(chǎn)證住房買賣時可以通過簽訂買賣合同。雖然沒有房產(chǎn)證買賣時無法辦理過戶手續(xù)，但是簽訂的買賣合同是有法律效力的。也就是說，買房人雖不可主張占有住房，但可以通過主張違約責(zé)任維護(hù)自己的權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十五條，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

住房買賣過戶費(fèi)用

1、契稅：繳納人：買方;住房面積90平米以下(首套房)：繳納房款的1%;住房面積在90-140平之間(首套房)：繳納房款的1.5%;住房面積大于140平或二次購買(不論多大面積)：繳納房款的3%;

2、營業(yè)稅：繳納人：賣方;房改房、商品房、普通住宅，房產(chǎn)證年限不滿兩年：繳納房款的5.6%;房產(chǎn)證年限兩年以上：不用繳納營業(yè)稅;

3、營業(yè)附加稅：營業(yè)附加稅包括城建稅、教育費(fèi)附加稅，繳納人：賣方;房產(chǎn)證年限不滿兩年：繳納房款的0.56%;房產(chǎn)證年限兩年以上：無需繳納;

4、個人所得稅：繳納人：賣方;房產(chǎn)證年限大于5年且為唯一住房：免交個人所得稅;房產(chǎn)證年限不滿5年或不是唯一住房：繳納房款的1%;

5、印花稅：繳納人：買賣雙方;不論房產(chǎn)證年限與住房面積：雙方各繳納房款的0.05%;

6、測繪費(fèi)：測繪費(fèi)繳納人：買方;繳納費(fèi)用：1.36元/平方米;權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：一般情況是在200元內(nèi)。

房子過戶注意事項

1、如果說房產(chǎn)證的過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話，那么必須要把合同的條款還有違約的條款都寫清楚，簽合同時，也必須要在賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人都要在場。如果說是已婚的話，那么還需要夫妻雙方都在場才可以簽字，哪怕是房產(chǎn)證上面只有一個人的名字。

2、等到申請材料準(zhǔn)備好后，還需要到房產(chǎn)局，需要填寫一些重要的表格還有一些存量的合同，一般來說，存量合同上面的金額也一定要和簽訂合同上面的金額保持一致。

3、房產(chǎn)的過戶的申請材料都是交給房產(chǎn)局的，房產(chǎn)局也會給予一個關(guān)鍵的回執(zhí)單，可以按照回執(zhí)單上面說明的日期繳納相關(guān)的稅金，一般來說，需要十五個工作日左右。最后，等到房產(chǎn)過戶稅金繳納完畢后，就可以拿到房產(chǎn)證了。