正是因?yàn)槎址烤邆洳簧賰?yōu)勢(shì)，二手房市場(chǎng)也越來(lái)越火熱，但是違約的現(xiàn)象相對(duì)來(lái)說也越來(lái)越多，花樣百出。今天就主要分享二手房買賣過程當(dāng)中比較普遍的7種違約現(xiàn)象。

1、買方中介包購(gòu)糾紛

中介沒義務(wù)必須買到房，要看合同約定。這種情況主要發(fā)生在買方和中介之間，買方和中介簽了合同，約定好自己的買賣條件，并付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了一部分的房款，但最后因?yàn)楦鞣N原因沒能買到房子，這時(shí)買方會(huì)認(rèn)為自己的委托沒有達(dá)到目的，是中介違約了。

但是不是違約，還是得看合同的約定，法律上并沒有規(guī)定說中介公司接了買方或賣方的委托，就必須買到或賣掉房，但如果中介作出了承諾，或在合同中約定好了一定幫委托方買到房，這種情況如果最后沒有買到房，可以認(rèn)定為中介違約。

2、拒付居間費(fèi)

中介信息虛假、有隱瞞，只有造成重大損失才能讓中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。主要還是講的買方拒付居間費(fèi)，雖然是買方拒付，但也有可能是中介的問題。

既然已經(jīng)簽了合同，委托中介買房或是賣房，那么中介就有義務(wù)也應(yīng)該如實(shí)向客戶提供住房真實(shí)的情況，而且中介要承擔(dān)的賠償責(zé)任必須要看客戶的損失跟中介的行為是否相當(dāng)，也要看買方是否構(gòu)成了拒付的條件，如果真的因?yàn)橹薪榈囊恍┬袨榻o客戶造成了一定的損失，中介就必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是中介的問題。

3、賣方后悔不賣房

惡意毀約，買方可要求繼續(xù)履行合同。若合同已不可實(shí)際履行，可要求賠償損失。大部分情況是賣方簽了合同后來(lái)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲了，自己賣虧了，不想賣了，這時(shí)大部分都會(huì)挑選支付違約金，因?yàn)榘逊孔邮栈丶觾r(jià)后再賣出去，這中間所賺的錢遠(yuǎn)比違約金多，所以就寧愿承擔(dān)違約金。

這種現(xiàn)象其實(shí)就是典型的惡意毀約，按照民法當(dāng)中的“誠(chéng)實(shí)信用”原則，在合同中體現(xiàn)的話，其實(shí)就是合同信守原則，這個(gè)原則就要求買賣雙方必須要遵守合同的約定，準(zhǔn)確的行使雙方的義務(wù)，也就是說合同中約定了違約的責(zé)任，然后賣方毀約了，那就可以按照合同的約定讓賣方繼續(xù)履行合同，如果不可夠繼續(xù)履行的話就可以要求賣方賠償損失。

4、賣方共有人不同意，合同無(wú)效

據(jù)事實(shí)判斷：若其他共有人知道但不反對(duì)，法律上可推定其默認(rèn)，合同有效。這就是我們之前說到的，如果房子是共有產(chǎn)權(quán)，就需要得到所有產(chǎn)權(quán)人的同意才可以出售，即使在整個(gè)交易環(huán)節(jié)不可出面，也因該出示書面的同意說明書。

如果賣方在賣房時(shí)，房子的共有人不同意或不知情，或知情后申訴這個(gè)合同是無(wú)效的，這時(shí)法院一般都會(huì)支持他們的決定，這時(shí)賣方其實(shí)就是違約的，買方就可以要求賣方賠償自己的損失。

5、房“不吉利”要退房

法律一般不考慮迷信因素。但若對(duì)買方心理影響特大，法官會(huì)參酌、考量。住房不吉利在中國(guó)式家庭中是比較普遍的，很多人認(rèn)為“4”不吉利，“6”和“8”更好聽，所以一旦買了含“4”的房子，心里多少都會(huì)不舒服。

其實(shí)吉不吉利都是些比較迷信的因素，而法律一般是不考慮迷信因素的，如果對(duì)買方心理影響大，才會(huì)酌情考慮。

6、買方反悔不買房

意向金、定金不可退換，除非事先約定。除了賣方因?yàn)榉孔訚q了會(huì)毀約，其實(shí)買方也會(huì)因?yàn)橘I了房后發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)跌了而毀約，在付完房款后，房子跌價(jià)了，相當(dāng)于買了一套貶值房，后期出手也比較難，買方有可能就不想買了。

這時(shí)需要看一下，意向金和訂金的區(qū)別，看當(dāng)初交的是意向金還是訂金，一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果買方違約不買房，意向金將不可退還，訂金是可以退的。所以還是要看交付時(shí)的是意向金還是訂金，因?yàn)榉椿诤筮@筆錢有可能拿不回來(lái)。

7、買方要求賠償住房漲價(jià)損失

房?jī)r(jià)在不斷上漲過程當(dāng)中，在雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)住房漲幅的情況下，如果賣方違約，買方會(huì)主張要求賠償住房漲價(jià)的差價(jià)損失。但這時(shí)也需要看合同，一般來(lái)說，雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約定金的條款，或收取定金的一方如果違約，除了承擔(dān)雙倍的定金返還的責(zé)任之外，如果有造成實(shí)際損失的話還應(yīng)該賠償實(shí)際損失。

而且在合同法中除了實(shí)際損失條例外，實(shí)際損失還包括了市場(chǎng)漲價(jià)因素所造成的間接損失也應(yīng)當(dāng)賠償?shù)?。所以如果真的因?yàn)橘I方因住房漲價(jià)等問題給自己造成損失，也是可以申訴讓對(duì)方賠償?shù)摹?/p>

總結(jié)了7大點(diǎn)，大家可以根據(jù)自己的角色來(lái)對(duì)號(hào)入座。對(duì)于買方來(lái)說，簽了合同后應(yīng)該趕緊催賣方過戶，因?yàn)橹挥性谶^戶后房子在自己名下了才能算這件交易做成了，不然還是會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)的。