很多購房者遇到住房漲價，房東不賣了的情況，都非常的氣憤。找到律師，就兩個條件，要么把房子要過來，要么就要房東賠個傾家蕩產(chǎn)。提醒大家，遇到這種事情，冷靜，冷靜，再冷靜。你真正應(yīng)該想的是，究竟挑選哪一種方式，才能最大化維護(hù)你的權(quán)益。

案例：

2016年11月20日，牟某通過中介公司購買了羅某的住房，雙方簽訂了《存量房買賣合同》，合同約定房價100萬，首付30萬，按揭貸款70萬。牟某先支付5萬元的定金，其余的25萬首付款走銀行資金監(jiān)管。合同中還同時約定了房東違約，應(yīng)雙倍退還定金，按總房價的20％來支付違約金。簽訂合同的時候，房東羅某還沒有取得產(chǎn)權(quán)證，中介承諾能在2017年3月辦下來，等辦下來了就去辦理變更登記。到了2017年的5月，中介終于辦下了產(chǎn)權(quán)證，可短短6個月的時間，房價竟然漲到了150萬，房東不愿意賣了，遂引發(fā)糾紛。

合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式有4種，繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、定金罰則。除了法律有特別規(guī)定的情況，4種方式不并存，只能選一種。

繼續(xù)履行：只有已支付全部房款或者能證明有能力支付全部房款的情況下，才有機(jī)會獲得住房。

房產(chǎn)雖然作為經(jīng)濟(jì)價值非常高的物質(zhì)，但并非法律上的金錢債務(wù)?！逗贤ā返?10條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一、法律上或者事實上不可履行；二、履行費(fèi)用過高?！本桶咐齺碚f，牟某是拿了30萬首付，但就憑這個能取得住房嗎？法院如果判了繼續(xù)履行，剩下的70萬怎么辦，你叫法院幫你辦貸款？（有糾紛的房產(chǎn)交易，銀行是不會貸款的）法院是解決糾紛的機(jī)構(gòu)，不是滋生糾紛的機(jī)構(gòu)，一切都以實現(xiàn)社會和諧為基本目的。除非你已經(jīng)支付了全部房款，或者你可以證明自己已經(jīng)準(zhǔn)備好了全部資金，愿意全款購買住房，法院才有可能支持你繼續(xù)履行合同的訴訟請求。否則，法院基本會以“事實上不可履行或者債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行”為由駁回你的訴訟請求。

賠償損失：包括合同履行后可以獲得的利益，但以“合理預(yù)見”為賠償原則。

這里要說的，就是很多朋友關(guān)心的，住房增值的部分究竟應(yīng)該怎么賠的問題?！逗贤ā返?13條規(guī)定：“第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得高于違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！痹趺蠢斫饽?？我們還是拿案例來說，房價漲了50萬，這50萬就屬于合同履行后可以獲得的利益。但是呢，房東羅某作為違約方在訂立合同時，他要是可以預(yù)見到6個月就可以漲50萬，他肯定就不賣了，對于這個損失，明顯是不可夠預(yù)見的。那怎么樣算是合理呢？拿案例來說，總房價100萬，牟某投入了30萬，占比30％，房價漲了50萬，應(yīng)當(dāng)獲得50萬增值部分的30％，也就是15萬元。目前對于這個理論沒有直接的法律來進(jìn)行規(guī)定，但多數(shù)法官出于公平的考慮，在行使自由裁量權(quán)的時候，基本按照這個幅度來進(jìn)行判決的。

支付違約金：合同約定了違約金也不算數(shù)，低于損失應(yīng)增加，高于損失應(yīng)減少。

說到這里，也許您就納悶了，說好的違約金呢？我說了，我們國家的法律主要還是以實現(xiàn)和諧社會為目的的，懲罰性的法律規(guī)定還是很少的，在大家日益增加的社會誠信需求和日益減少的社會失信成本的基本矛盾下，還是有很多我們需要探討的東西?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”根據(jù)這個規(guī)定，基本上就是按照損失來支持違約金了，你合同上寫一個天價違約金也沒用，到了法院，法官會依法行使其自由裁量權(quán)。

定金罰則：誠信交易的保障，但以主合同標(biāo)的額的20％為限。

《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄稉?dān)保法》第91條又規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得高于主合同標(biāo)的額的20％”。這個問題我就不多說了，大家都知道。需要提醒大家的是，在履行合同中交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂金等亂七八糟的“金”，不管你是什么“金”，只要是約定了收受“金”的一方不履行約定應(yīng)當(dāng)雙倍返還的，都算定金。