開發(fā)商蓄客，就是房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得預售許可證的情況下，通過第三方收取費用。其實進行蓄客是一種變相的銷售行為，但是它違反了《城市商品房預售管理條例》第六條“商品房預售實行許可制度。開發(fā)公司進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售”的規(guī)定。

開發(fā)商拿地到開盤需要多久

一、圈地：就是開發(fā)商在政府手里通過行政劃撥或者競標購買拿到土地的使用權。

二、奠基（挖坑）。

三、蓋樓。

四、封頂：就是樓的立面基本出來了，一棟樓已經(jīng)形成了。

五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設施做好。比如上下水、電網(wǎng)、煤氣等。

樓盤是否開盤與商品房建設進度關系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規(guī)商品房項目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預售許可證是最后一個,也是開盤必須要有的。拿到商品房預售許可證，他們已經(jīng)具備開盤條件,具體開盤日期由開發(fā)商決定。

開發(fā)商要想賣樓，必須在相關部門發(fā)放銷售證之后才能賣。所以，開盤，肯定是拿到銷售證之后的事。當然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實就是在開盤之前蓄客行為；也有個別基于銷售策略銷售節(jié)奏的考慮，推遲開盤日期的。