法院拍賣的房產(chǎn)欠的物業(yè)費(fèi)由原房主繳納，該債務(wù)屬于原房主個(gè)人債務(wù)，物業(yè)公司可起訴原房主。拍賣取得住房所有權(quán)后，物業(yè)費(fèi)用由新房主承擔(dān)。一般法院給付裁定書日期為所有權(quán)變更日期。

購買拍賣房有哪風(fēng)險(xiǎn)?

1、多承擔(dān)費(fèi)用。

部分被拍賣的住房，可能存在拖欠水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、土地使用費(fèi)及滯納金等費(fèi)用的情況，這部分費(fèi)用算下來也可能是一筆不小的數(shù)目，如果買房人在競(jìng)買前，沒有了解清楚的話，需要買房人自行承擔(dān)。

2、難入住。

根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后的原租賃合同繼續(xù)有效。有的業(yè)主會(huì)在住房被查封后與他人突然簽訂一次性10年或20年的租約，造成競(jìng)買人不可入住。

3、原房主身份背景不明。

被法院拍賣的房產(chǎn)的原房主一般都是欠債不還，或者是因逃債失聯(lián)而長期在外地的人。一般情況下，法院沒有義務(wù)告知你拍賣房原房主的身份背景，法院僅對(duì)住房的產(chǎn)權(quán)負(fù)責(zé)。如若被執(zhí)行人涉嫌犯罪、涉黑或涉嫌暴力傾向，你若競(jìng)買了該住房，不排除會(huì)受到原房主的騷擾或恐嚇。

4、交房困難。

針對(duì)被拍賣的原房主來說，如若其主動(dòng)交出住房鑰匙，則免了交房的麻煩。但如果原房主不配合，則需要法院先聯(lián)系好公證處、法警等相關(guān)人員，強(qiáng)制進(jìn)行撬鎖交房。但法院與公證處的業(yè)務(wù)都比較繁忙，因此可能需要等待的時(shí)間還不短，可能1-2周，也可能需要等待1-2個(gè)月，甚至更長時(shí)間。因此，建議競(jìng)拍者事先咨詢執(zhí)行法院的承辦法官，競(jìng)拍的住房是否存在交房的困難。

購買拍賣房的流程是什么?

1、先了解拍賣房的信息。

購房者主要獲取渠道是房產(chǎn)交易中心刊登的拍賣信息、各大媒體的拍賣公告以及一些拍賣公司的網(wǎng)站或者可以咨詢一些知名的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

2、考察拍賣房信息。

購房者應(yīng)該仔細(xì)閱讀土地房產(chǎn)交易中心刊登的拍賣信息，實(shí)地考察計(jì)劃購買的房地產(chǎn)，除了常規(guī)注意要點(diǎn)外，到管理處查詢?cè)撐飿I(yè)是否有拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、管理費(fèi)、維修基金等情況，并以此作為競(jìng)買出價(jià)的參考之一。仔細(xì)閱讀和咨詢《拍賣清單》、《競(jìng)買須知》和《競(jìng)買申請(qǐng)書》的相關(guān)內(nèi)容。

3、存入保證金。

購房者應(yīng)在指定銀行開立本人戶名的存折，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)存入保證金到中心指定賬戶。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)憑保證金交款憑證，委托他人代理需到公證處辦理《委托公證書》。

4、辦理競(jìng)買手續(xù)。

購房者應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到競(jìng)買申請(qǐng)受理窗口辦理競(jìng)買手續(xù)，填寫競(jìng)買申請(qǐng)書，并提交有關(guān)資料，領(lǐng)取回執(zhí)。

5、查閱拍賣文件。

購房者應(yīng)憑回執(zhí)查詢拍賣文件，并在查閱登記冊(cè)上簽名。

6、實(shí)地勘察。

購房者應(yīng)憑回執(zhí)與中心工作人員預(yù)約看房時(shí)間，并在看房登記冊(cè)上簽名，如拍賣信息注明無鑰匙或不可提供看房的，則按拍賣信息提示辦理。

7、競(jìng)買。

購房者應(yīng)進(jìn)場(chǎng)競(jìng)買并遵守會(huì)場(chǎng)紀(jì)律和競(jìng)買規(guī)則。查詢?cè)摲慨a(chǎn)原購價(jià)格和原業(yè)主是否是個(gè)人或公司，自己評(píng)估該房地產(chǎn)拍賣成交后所需交納的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，并以此作為競(jìng)買出價(jià)的參考之一。在收集各方面信息后制定自己競(jìng)買的心理價(jià)位，穩(wěn)健舉牌。

8、簽訂《成交確認(rèn)書》。

購房者應(yīng)如競(jìng)買成功，競(jìng)得人與中心現(xiàn)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》。

9、按揭貸款。

《成交確認(rèn)書》簽訂后，競(jìng)得人可在拍賣現(xiàn)場(chǎng)挑選銀行簽訂按揭貸款協(xié)議。

10、付清全款。

在《成交確認(rèn)書》約定的時(shí)間內(nèi)付清全款開具房款收據(jù)。