有效，房產(chǎn)共有人一方與購房人訂立的住房買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，雖然未經(jīng)另一方同意，是對(duì)共有房產(chǎn)的無權(quán)處分，另一方不追認(rèn)的情況下，將造成住房權(quán)屬不可變動(dòng)，但該強(qiáng)制性規(guī)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，不影響合同效力，故住房買賣合同認(rèn)定有效。但住房共有人明確表示不同意出售，致使合同無法實(shí)際繼續(xù)履行，合同目的不可實(shí)現(xiàn)，被告構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)返還定金并承擔(dān)違約責(zé)任，中介費(fèi)用亦應(yīng)當(dāng)由違約者負(fù)擔(dān)。

買房要注意哪些問題

1、審查產(chǎn)權(quán)信息：

首先，要審查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及產(chǎn)權(quán)人婚姻狀況等信息，確定住房的權(quán)屬狀況。

2、簽署合同時(shí)原則上所有的產(chǎn)權(quán)人都要到場(chǎng)：

若不可到場(chǎng)，則需要提供不可到場(chǎng)產(chǎn)權(quán)人親筆簽字的《授權(quán)委托書》或公證的《授權(quán)委托書》，并電話錄音核實(shí)授權(quán)情況，才可以代為簽約。

3、住房共有的特殊情況：

住房是共有的，但僅登記在一人名下，那么需要另一方提供《共有權(quán)人/配偶同意出售證明》。

（1、產(chǎn)權(quán)人已婚且房本登記在一方名下。

不論此住房是其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)，都需要提供《配偶同意出售證明》。

（2、產(chǎn)權(quán)人離異。

需要核查購房時(shí)間和離婚時(shí)間，審查《離婚協(xié)議》。如果離婚協(xié)議明確約定了住房的歸屬且與房本現(xiàn)在的登記不一致的，則需要按照《離婚協(xié)議》上的約定變更房本產(chǎn)權(quán)人。

（3、產(chǎn)權(quán)人去世，未辦理繼承公證。

順位的繼承人想要出售住房，需要此順位的所有繼承人到場(chǎng)作為出賣人簽署合同，繼承人的配偶提供《配偶同意出售證明》，并在合同中承諾領(lǐng)取新房本的時(shí)間。

購房合同什么時(shí)候能拿到

1、一般來說，購房合同在交完首付款后，就可以和開發(fā)商簽合同。一般正式合同有2份，原件開發(fā)商會(huì)留一份，給銀行留一份，所以購房者在還完貸款前是拿不到購房合同的。不過，在簽完合同后1個(gè)月左右就可以跟開發(fā)商借合同原件進(jìn)行復(fù)印。

2、購房合同是當(dāng)時(shí)簽了就有一份是屬于業(yè)主自己的，而且備案時(shí)間有長(zhǎng)短，一般是1-3個(gè)月，如果是按揭的話，購房者簽的合同應(yīng)該是4-6份，其中一份為房管局備案，一份為銀行備案，一份為業(yè)主，其他未開發(fā)商。如果首付交完，雙方簽字蓋章就應(yīng)該拿一份給業(yè)主，如果還沒拿到合同，建議和開發(fā)商商議下具體原因，有必要是可以與當(dāng)?shù)胤抗芫致?lián)系。