一、交易條件的區(qū)別

新房都是開(kāi)發(fā)商建造出售給購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商需要取得五證兩書(shū)。這個(gè)是開(kāi)發(fā)商合法銷(xiāo)售商品房的重要憑證。買(mǎi)新房一定要審查五證兩書(shū)。五證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售(銷(xiāo)售)許可證》。二書(shū)是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用方法書(shū)》。二手房交易的條件是賣(mài)方的住房必須取得住房的不動(dòng)產(chǎn)證，買(mǎi)房購(gòu)買(mǎi)后需要過(guò)戶(hù)到自己名下。

二手房只需要房產(chǎn)證和不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然房子必須要貸款還清才能交易。

二、房齡和環(huán)境的區(qū)別

新房的房齡是住房竣工之日交付后算起(并不是房產(chǎn)證上辦理的日期)。住宅一般70年產(chǎn)權(quán)，新房一般房齡是比較新的。二手房的話(huà)房齡一般比較大，由于時(shí)間長(zhǎng)，小區(qū)環(huán)境舒適度等都打折不少。新房一般都是毛坯的或者精裝交付，二手房有的是毛坯的有的是精裝的有的還是豪裝。

三、買(mǎi)房首付的區(qū)別

雖然新房和二手房的首付比例是一樣的，但是由于貸款額度的不同，所以買(mǎi)房者的凈首付也可能不同。比如200萬(wàn)的房子，首付都是35%，新房首付款是70萬(wàn)，二手房如果評(píng)估價(jià)是220萬(wàn)，那么銀行貸款6.5成也就是143萬(wàn)，那么首付就是57萬(wàn)，這個(gè)是做高評(píng)估價(jià)。如果二手房想每月還貸壓力小點(diǎn)，如果評(píng)估價(jià)160萬(wàn)，那么貸款的話(huà)就是104萬(wàn)，首付也就是96萬(wàn)。

四、貸款年限的區(qū)別

住房貸款年限除了跟購(gòu)房者年齡有關(guān)系還跟房齡有關(guān)。最高貸款年限一般30年，一般貸款年限是男的是65歲-現(xiàn)在年齡，女的是60-現(xiàn)在年齡。比如男的現(xiàn)在40歲，那么貸款年限不高于65-40也就是25年。二手房有的房齡太長(zhǎng)一般貸款年限就越短，一般5年以?xún)?nèi)次新房可以貸款30年，5年-20之內(nèi)的一般是貸款年限是35-房齡，比如房齡有10年了，那么可以貸款25年。如果高于20年房齡的需要銀行重新評(píng)估，貸款比較難。

五、稅費(fèi)的區(qū)別

新房一般主要繳納契稅、住房維修基金、一年的物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)等主要費(fèi)用。二手房的話(huà)主要是增值稅和附加稅、契稅、個(gè)稅、房產(chǎn)稅等。上海這邊根據(jù)房產(chǎn)證是否滿(mǎn)2年，是否滿(mǎn)五年唯一住房，還有買(mǎi)房者是否首套非首套和購(gòu)買(mǎi)的是普通住宅還是非普通住宅有差異的。(二手房稅費(fèi)問(wèn)題具體請(qǐng)參考我2019年11月1號(hào)發(fā)表的文章)。

六、交房時(shí)間的區(qū)別

新房不管是現(xiàn)房還是期房購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候都是約定的有一個(gè)交房時(shí)間，現(xiàn)房交房一般比較快，但是如果是期房，可能需要很長(zhǎng)時(shí)間，有的甚至一年多以后才交房。二手房的交房時(shí)間只要買(mǎi)家首付付好貸款下來(lái)了就很快可以交房。

七、買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別

購(gòu)買(mǎi)新房的風(fēng)險(xiǎn)就是需要時(shí)間等待交房，期房的風(fēng)險(xiǎn)就是延期交房、開(kāi)發(fā)商爛尾、房子質(zhì)量問(wèn)題等。小區(qū)附近各種配套難以?xún)冬F(xiàn)等。購(gòu)買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房子本身，比如中介操作不規(guī)范、賣(mài)房的并非真正業(yè)主、購(gòu)買(mǎi)的兇宅等。

八、所付的中介費(fèi)的區(qū)別

購(gòu)買(mǎi)新房是沒(méi)有中介費(fèi)的，因?yàn)橹薪橘M(fèi)屬于開(kāi)發(fā)商的宣傳推廣費(fèi)，是開(kāi)發(fā)商出的;當(dāng)然有的人說(shuō)那直接找開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)新房就可以了，但是一般的情況自訪的客戶(hù)房子并不是能便宜，開(kāi)發(fā)商的中介費(fèi)是直接分給售樓部接待你的人還有上面的主管經(jīng)理了。購(gòu)買(mǎi)二手房目前上海這邊買(mǎi)家和賣(mài)家一般一起是付2-3個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)，像鏈家的話(huà)是直接3個(gè)點(diǎn)，小公司的話(huà)一般都是一起收2個(gè)點(diǎn)。