一、約定解除的

合同雙方當(dāng)事人可以在住房買賣合同中約定，當(dāng)一定的情形出現(xiàn)時(shí)，住房買賣合同解除。只要該約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定，不具有欺詐脅迫或者顯示公平的情形，那么，在約定的條件具備時(shí)，合同解除。

如延期交房約定，付款約定，房產(chǎn)證辦理約定等等。約定解除條件具備時(shí)，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)力。

根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商遲延交付住房，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未交房的，購房人有權(quán)解除合同。當(dāng)然，購房人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未付款的，開發(fā)商也有權(quán)解除合同，對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅，當(dāng)事人不得再單方面解除合同。

二、法定解除

1、開發(fā)商隱瞞住房真實(shí)情況構(gòu)成欺詐的

開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，或故意隱瞞所售住房已經(jīng)抵押的事實(shí)的，或故意隱瞞所售住房已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置住房的事實(shí)的，買房人有權(quán)解除合同。并有權(quán)利要求賠償損失。

2、開發(fā)商將已售住房私自抵押

根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商私下將該住房抵押給第三人造成購房人購房合同目的不可實(shí)現(xiàn)的，買房人有權(quán)退房并解除合同，并要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不高于已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

3、一房二賣或者為拆遷補(bǔ)償安置住房

根據(jù)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售住房已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置住房的事實(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。

4、住房不符合質(zhì)量要求或面積偏差比絕對(duì)值超出3%的

因住房主體質(zhì)量不合格不可交付使用或者交付使用后，住房主體質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格;住房的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴(yán)重影響正常居住的;賣方交付使用的住房套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積偏差比絕對(duì)值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請(qǐng)求返還購房款及利息，并要求賠償損失。

5、開發(fā)商遲延履行主要義務(wù)，無法辦理產(chǎn)權(quán)證

開發(fā)商在交房期滿后，經(jīng)購房人催告在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。

6、擔(dān)保貸款合同不可訂立

根據(jù)規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并造成商品房買賣合同不可繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

7、不可抗力

根據(jù)《合同法》第94條第1項(xiàng)之規(guī)定，因不可抗力致使不可實(shí)現(xiàn)購房合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除合同。