1、出賣人必須是住房的所有權(quán)人：

非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人住房。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣他人住房的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時(shí)應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是住房的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護(hù)人出賣其住房，應(yīng)注意監(jiān)護(hù)人出賣住房的目的是否為未成年人的利益，如付其學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定主張住房買賣合同無效。

2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格：

作為住房出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時(shí)不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

無民事行為能力人所簽訂的住房買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不可辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不可獨(dú)立簽訂住房買賣合同。

限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的住房買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不可完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們對住房買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行住房買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的住房買賣合同無效。

3、出賣住房時(shí)應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意：

我國《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的住房在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的住房在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不可到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有住房的，買賣行為可能無效。