未交房的按揭房不一定可以退，需要根據(jù)具體退房原因進行判斷：

1、若為購房者個人原因則不可任意退房。

2、若為開發(fā)商原因，在滿足一定條件下可以進行退房，例如住房實測面積與合同面積偏差大，高于百分之三時則可申請退房。同時開發(fā)商在規(guī)定期間內(nèi)沒有按時交房，產(chǎn)生違約，造成客戶不可按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶，可申請退房。

3、若開發(fā)商若不具備住房的預(yù)售許可證等條件，或存在其他故意隱瞞現(xiàn)象則屬于違法行為，合同不具備生效條件，因此買房者可依法提出退房條件。

按揭必須預(yù)告登記嗎

辦理預(yù)告登記不是必須的，但是為了保證當事人的利益，最好申請辦理預(yù)告登記。

“預(yù)告登記”是市房產(chǎn)局依據(jù)《住房登記辦法》新開展的一項登記業(yè)務(wù)，是為避免開發(fā)商“一房二賣”、保護購房人將來實現(xiàn)住房物權(quán)的一種登記行為。據(jù)介紹，住房權(quán)屬證書不再是住房權(quán)利的唯一合法憑證，住房登記簿的證據(jù)效力將高于住房權(quán)屬證書。住房權(quán)屬證書、登記證明與住房登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明住房登記簿確有錯誤外，以住房登記簿為準。

預(yù)告登記與百姓密切相關(guān)，可以避免“一房二賣”的發(fā)生。當商品房建成并取得竣工驗收手續(xù)后，開發(fā)商要為建設(shè)的住房先辦理住房初始登記，取得開發(fā)商的住房所有權(quán)證。此時，因為之前辦理了預(yù)告登記，沒有購房者的允許，開發(fā)公司就不可將這套住房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給其他人。然后，開發(fā)商與購房人共同申請住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。也就是說，讓購房者取得住房所有權(quán)證。

購房人一次性付款購買住房的，辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記是以買賣雙方自愿申請為基礎(chǔ)。購房人以銀行按揭貸款方式購房的，由于銀行發(fā)放貸款的條件是辦理預(yù)告登記，因此，購房人須辦理該登記。也就是說，如果您是一次性付款，預(yù)告登記是自愿的，可選的，非強制的;如果是按揭購房，銀行則要求必須辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記。