我國樓市經(jīng)過幾十年的飛速發(fā)展，如今房價已經(jīng)實現(xiàn)了一輪又一輪的飛漲，而對于樓市泡沫這一說法一直廣受爭議，無論是普通民眾還是開發(fā)商或是專業(yè)人員對此都有自己的見解，那么樓市泡沫如何界定?

樓市是否存在泡沫要從以下幾方面來判斷：

1、房價表現(xiàn)為出售價格過高、出售價格快速上漲、出售價格全面上漲、實際租金下跌、投資者對形勢十分樂觀。

過高房價收入比意味著房地產(chǎn)價格脫離需求基礎，房地產(chǎn)價格持續(xù)急劇上揚是房地產(chǎn)泡沫的重要表現(xiàn)，而合理的出售價格增長不應高于可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續(xù)。

通常租賃市場可以準確反映真實的消費需求，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上供給大量增加的同時需求大量轉(zhuǎn)向銷售市場，結(jié)果將造成房地產(chǎn)的租賃價格下降。投資者樂觀是房地產(chǎn)價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是造成泡沫破滅的充分必要條件。

2、需求表現(xiàn)：住房銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內(nèi)外資金大量進入。

住房銷售額增長率過高的增長意味市場上著存在真實需求以外的投資需求。而房地產(chǎn)真實需求依賴于家庭收入的增長，房地產(chǎn)投機需求則主要依賴于住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展程度，指標值越大，說明投機程度越高。

3、供給表現(xiàn)：供給超常增長，住房空置率過高。

房地產(chǎn)開發(fā)投資是房產(chǎn)供給對需求最為直接的反應，如果開發(fā)投資額高于正常的增長速度則可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長高于其他全部貸款的增長速度，超正常速度的貸款增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反應，一定要引起足夠的重視，這說明樓市泡沫正在或已經(jīng)形成。

除此之外房住房空置率也是房產(chǎn)超需求供給的真實表現(xiàn)，當前我國的住房空置率遠遠超出國際公認警戒線10%的標準，雖然當前我國的空置率概念與國際存在一些區(qū)別，但同樣反應了一些問題。

房產(chǎn)泡沫可以理解為房價在連續(xù)上漲過程當中持續(xù)上揚，而這種趨勢使得大多數(shù)人產(chǎn)生價格會繼續(xù)上漲的預期，從而造成房價的循環(huán)性不斷上漲，而事實上，房地產(chǎn)泡沫過度膨脹最終的結(jié)果是預期逆轉(zhuǎn)、過高的空置率和房價的暴跌，而且從本質(zhì)上來說，樓市泡沫是不可能會持續(xù)存在的現(xiàn)象。