三產房交了定金，如果開發(fā)商未取得有關商品房銷售之合法證件或者由于開發(fā)商自身原因造成雙方不可簽署正式合同或者因此造成合同無效的，開發(fā)商應返還購房者的定金。

購買三產房存在的風險：

1、無法辦理個人不動產證。

南寧市國土資源局稱，將產業(yè)用地用于商品住宅開發(fā)不符合規(guī)定, 產業(yè)用地面上開發(fā)建設的住房不具備“五證”齊全的條件，購買此類住房的市民無法辦理不動產權證。此外，集體土地性質的產業(yè)用地也不得轉讓。

而且，根據《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記，不發(fā)生效力，因此，購買此類住房的市民無法擁有不動產權權利，也無法通過補繳土地出讓金上市合法交易買賣。

而，沒有不動產權證也就意味著無法落戶，這就意味著無法享受學區(qū)等一系列和戶口相關的福利和權益。

2、如果遇到拆遷，很有可能面臨既無法取得住房，又不可索回房款的尷尬境地。

由于購房者以投資參與項目合作建房的方式獲得使用權，與開發(fā)商簽訂的是《合作建房合同》，而不是購房合同，并不具備住房產權。今后，如果根據新的規(guī)劃對三產房進行拆遷，對于該村村民以外的人而言，很有可能面臨既無法取得住房，又不可索回房款的尷尬境地。

3、三產房一般使用商業(yè)用電，電價也不低，物業(yè)服務也不高。

三產房一般使用商業(yè)用電，電價也不低。此外，還需要承擔商業(yè)樓宇的物業(yè)費，物業(yè)一般都是小型物業(yè)公司，服務水平也得不到保證。

4、小型房地產開發(fā)商，容易出現資金鏈斷流，房子可能建不起來

有業(yè)內人士表示，因為三產用房大多是小型的房地產開發(fā)商，所以可能出現資金鏈斷流，或是未經過合法的報建、審批等程序情況，市民購買的商品房可能沒辦法正常竣工，將會面臨“房子未必能建起來”的風險。

買房如何避坑?

1、查看五證是否齊全

根據南寧市《關于禁止利用集體土地進行違法開發(fā)建設的通告》，凡購買建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證 等“五證”不全的住房，引起住房糾紛、經濟損失等將不受法律保護。

所以首先，要注意查看是否“五證”齊全。一般而言，有了商品房預售許可證，其他“四證”均會持有。

而三產房是不具有商品房預售許可證的，但必須要有其余四證。

2、細致查看預售證

在查看商品房預售許可證時，應重點注意要購買的商品房是否屬于核準預售的樓棟以內，如:預售的是1棟、2棟，市民買了3棟、4棟就有風險;其次，確認售房公司是否與商品房預售許可證上的預售公司一致，如果不一致，則需要查看相關的售房委托書。

3、應當先充分了解閱讀合同條款，再簽合同或支付購房定(訂)金

簽訂合同要慎重，購房人拿到合同樣式后，應詳細閱讀合同條款，充分了解合同內容后再與售房人簽訂買賣合同。在簽訂正式合同之前，不要輕易支付購房定(訂)金。需要特別注意的是，對于房地產公司或經紀公司的一些宣傳和承諾，如在合同中沒有體現的，應與其商議列入合同條款，避免日后產生糾紛。

4、交付購房款時應確認轉入賬戶和專用賬戶是否一致

在交付購房款時，為了保證商品房預售款?？钣糜谏唐贩宽椖拷ㄔO，商品房預售款應存入“商品房預售款專用賬戶”，轉賬時應確認購房款轉入賬戶與專用賬戶一致，如果賬戶信息不一致，應予以拒絕并要求售房人予以更正。