1、如果首套房的房貸沒結清，那么不管是認房又認貸，還是認貸不認房，賣了再買新房都算二套房；

2、如果首套房的房貸已結清，那么把首套房賣了再買新房仍算首套房。具體情況要以當?shù)卣邽闇省?/p>

首套房和二套房的區(qū)別

1、貸款利率不同

二套房貸款的貸款利率是比首套房的貸款利率高不少的。就公積金貸款而言，二套房貸款的貸款利率，是要在首套房公積金貸款利率的基準上，上幅10%。其他商業(yè)貸款的二套房貸款利率，要以各商業(yè)銀行規(guī)定為準，但總體來說，都是比較高的。

2、貸款額度不同

二套房貸款的貸款額度比首套房的貸款額度低很多。具體的貸款額度，以地區(qū)規(guī)定為準。

3、貸款難度不同

當然，而二套房貸款的貸款難度，會比首套房貸款難度大很多，尤其是在遇到資金比較緊張的時候，二套房貸款往往很難申請到。

4、交易稅費不同

一套和二套在交易上，一套有契稅優(yōu)惠(普通且90平米以下按1%征收，普通按1.5%征收，非普通還是3%)，二套無論什么情況契稅都是3%。在房產稅上，一套免征，二套按家庭人均60平米計算，高于部分征收房產稅，每年年底繳清，稅率為非普通住宅0.6%，普通住宅0.4%，標地按合同價的70%計征。

怎么認定首套房貸

1、商業(yè)貸款買過一套房，已結清，算首套。

2、貸款買過一套，后來賣掉，在住房登記系統(tǒng)中查不到，算首套。

3、全款買過一套，再貸款買算首套。

4、全款買過一套，后來賣掉，住房登記系統(tǒng)中查不到，再貸款買房算首套。

5、名下有兩套房商業(yè)貸款，已還清且出售，在貸款買房算首套。

6、名下一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款，還清且出售，再申請商業(yè)貸款算首套。

7、夫妻婚前，一方是商業(yè)貸款購房，另一方是公積金貸款購房，婚后共同名義商業(yè)貸款買房算首套。

8、夫妻一方婚前有房無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房，婚后買房申請貸款算首套。