1、賣方有能力還貸：

賣方有能力還貸，由賣方還清貸款并注銷抵押，然后再交易過戶。賣方自籌資金，或是通過其他銀行認(rèn)可的抵押物用來申請(qǐng)貸款，這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促成交易成功。

2、賣方無還貸能力：

賣方?jīng)]能力還貸，買方先付全部或大部分房款給賣方。賣方利用買方的資金或再適當(dāng)加上自己的資金還清銀行貸款，然后辦理過戶手續(xù)。這種情況買方的風(fēng)險(xiǎn)比較大，為盡量規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，建議約定賣方在收款同時(shí)把住房實(shí)際交付給買方，實(shí)際占有能在很大情況下避免一些風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，為防萬一，可能的話，可以要求賣方提供其他可靠的擔(dān)保、資金交第三方保管監(jiān)督使用，并在合同中明確約定賣方的違約責(zé)任，一旦賣方反悔或違約，買方的權(quán)利才有一定保障。

3、通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭：

由住房賣買雙方共同申請(qǐng)銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，在賣方、買方和銀行三方之間達(dá)成一個(gè)抵押貸款合同轉(zhuǎn)讓的協(xié)議，把原來住房所有權(quán)人的銀行抵押貸款和還款付息等權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給買房者。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于住房買賣雙方都比較安全，而且對(duì)于無能力一次性支付購房款的買方也可以得到銀行貸款。這種方式的前提是必須征得銀行的同意。

4、通過中介等第三方提供墊資等幫助完成解除抵押：

買賣雙方都沒能力或是不愿意還貸的，可通過第三方專門的擔(dān)保公司墊資還清貸款再交易過戶，然后再還錢給擔(dān)保公司，擔(dān)保公司需要收取一定費(fèi)用。

購買有按揭的房子，有哪些風(fēng)險(xiǎn)

尚未還清銀行貸款的住房，由于處于被抵押的狀態(tài)，無法正常過戶。雖然可以進(jìn)行買賣，但在交易過程當(dāng)中存在諸多問題，尤其在買方無法一次性付清房款的情況下，稍有不慎，給買賣雙方均可能帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。