2021年商業(yè)貸款買(mǎi)房利率是按照最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成的(加點(diǎn)可為負(fù)值)，如基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮10%，房貸利率即4.9%×(1+10%)=5.39%。而LPR每個(gè)月都會(huì)進(jìn)行重新定價(jià)，除此之外，不同地區(qū)、不同銀行，對(duì)于基點(diǎn)的規(guī)定也是不一樣的。就比如說(shuō)央行發(fā)布的公告里顯示，第一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款利率不可低于相應(yīng)期限LPR;然而第二套個(gè)人商業(yè)性住房貸款利率不可低于相應(yīng)期限LPR加六十基點(diǎn)。

房貸利率的計(jì)算方法

1、等額本金法：是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以前期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在前期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減，這種方式的好處是，由于在前期償還較大款項(xiàng)而減少利息的支出，比較適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

計(jì)算公式：月還款額=本金/n+剩余本金*月利率 總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2+0.5)，計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少。

每月利息=(本金-累計(jì)已還本金)×月利率，計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少。

2、等額本息法：是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

計(jì)算公式：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，式中n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個(gè)月);

月利率=年利率/12;

總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金;

計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而下降，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。