當買賣雙方約定不明時，住宅小區(qū)配套設施(如地下車庫、會所、商城等)的所有權應該屬于誰?是開發(fā)商，還是業(yè)主?

現(xiàn)實生活中，開發(fā)商往往在商品房之外，將車庫等配套設施單獨作價出租或出賣給業(yè)主，并且常常開價不菲。這惹來許多非議。許多人認為，配套設施應屬于小區(qū)公攤部分，因此應該屬于業(yè)主共有，而不應屬開發(fā)商所有。理由是：配套設施與商品房之間的關系是主物與從物的關系，消費者既然購買了作為主物的商品房，就應同時獲得對從物的所有權;對于這一點，即使購房合同無明確約定，也應該視為商業(yè)慣例。這正如我們買電視機的時候，即使合同中沒有明確約定遙控器的產(chǎn)權歸屬，根據(jù)慣例，也應該推定其屬于顧客所有，而不該讓顧客再行花錢購買;第二，目前商品房價格如此昂貴，配套設施的成本理應已包含在其售價之中，讓消費者再次花錢來購買(或租用)配套設施，是不公平的。

對上述爭議，立法者的態(tài)度如何?《物權法(草案)》的態(tài)度是(見第76條第2款)：“若雙方有約定，從約定;若約定不明，除建設單位可以證明其享有所有權之外，屬業(yè)主共有?！薄@是推定配套設施的所有權屬于業(yè)主。不過，這仍不免招來非議。反對者認為，由于所有文件基本上都在開發(fā)商手里，開發(fā)商很容易“證明”自己享有對配套設施的所有權。因此，為了切實保障消費者的利益，法律應直接規(guī)定配套設施屬于業(yè)主所有。

小區(qū)配套設施的權屬應該依照合同約定;如果合同約定不明，法院應根據(jù)具體案情來判斷配套設施所有權的歸屬;或者，可考慮以立法要求商品房買賣合同中必須明確約定各類配套設施的權屬，并且以適當措施加以保障執(zhí)行(比如，規(guī)定約定不明確的不予登記備案，或者以之作為辦理房產(chǎn)證的必要審核內(nèi)容，等等)。重要的問題是，法律不宜強制性地限制房地產(chǎn)買賣的具體交易方式。

公共配套設施的建設屬于商品房價格成本的一部分。根據(jù)國家《商品住宅價格管理暫行辦法》的規(guī)定，商品房的價格成本，包括住宅小區(qū)基礎設施建設費和小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設費。又據(jù)國家電力公司《關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》中第6條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投資建設的室外配電設施，其投資又攤入建房成本的，室外配電設施產(chǎn)權屬于居民共有?！?

其次，公共配套設施是住宅總體的一部分。沒有住宅，也就談不上公共配套設施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。按照國家規(guī)定：所有人和使用人對其共有、公用的設施應共同合理使用并承擔相應義務;除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占;開發(fā)商向廣大業(yè)主出售了房產(chǎn)，同時也轉讓了土地使用權，也同時相應出售了同住宅同時建造的公共配套設施。所以，公共配套設施同住宅一樣，小區(qū)所有產(chǎn)權人也是公共配套設施的產(chǎn)權所有人。

最后，公共配套設施的產(chǎn)權應該由業(yè)主委員會來行使。根據(jù)國家建設部《城市新建住宅小區(qū)管理條例》和國家有關部門關于加強小區(qū)物業(yè)管理的有關法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設施的產(chǎn)權應該由廣大產(chǎn)權所有人或使用人的代表機構——業(yè)主委員會來負責具體管理。當業(yè)主委員會挑選了某一物業(yè)管理公司并與之簽訂了委托管理合同后，其公共配套設施就委托給了物業(yè)管理公司來管理。所以，公共配套設施的產(chǎn)權屬于所有業(yè)主，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權，業(yè)主委員會委托的物管公司行使管理權。

因此，小區(qū)公共配套設施的產(chǎn)權是歸全體業(yè)主共有，任何人都不得私自侵占小區(qū)的公共配套設施。