房貸利息=貸款額度×利率×貸款時(shí)間

但是房貸還款的方式有兩種，等額本息和等額本金。等額本息就是每個(gè)還款期還的金額是一樣，但是利息不一樣。

等額本息還款方式計(jì)算公式：月還款額 = 本金×月利率×[﹙1+月利率﹚?/﹙1+月利率﹚?-1]

月利率 = 年利率/12

總利率 = 月還款額×貸款月數(shù)-本金

等額本金法還款方式計(jì)算公式：月還款額 = 本金/n+剩余本金×月利率

總利息 = 本金×月利率×﹙貸款月數(shù)/2+0.5﹚

舉例說明：貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限20年;

等額本息還款：20年后還款187846.98元，總利息67846.98元;

等額本金還款：20年后還款178563.00元，總利息58563.00元;

兩者利息差額：9283.98元/20年，一年相差465元。

等額本金和等額本息還款方式的優(yōu)缺點(diǎn)

1、等額本息還款法：這種還款方式在貸款期限不變、利息每月遞減的情況下被動(dòng)增加本金，以達(dá)到每月還款額不變。所以總支付利息款要比等額本金相對(duì)要多。

從長遠(yuǎn)角度來看，這種還款方法對(duì)借款人也有利。按照國內(nèi)目前的發(fā)展?fàn)顩r，資金在一定的條件下隨著時(shí)間的推移是可以增值的。而每月還款額不變，無形中借款人就獲得增值收益。簡單的例子就是90年代5毛錢可以買到一包方便面，現(xiàn)在5塊錢才能買。現(xiàn)在還房貸是5000元，二三十年后還是5000元。同時(shí)它還便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財(cái)，還方便還款。

2、等額本金還款法：這種還款方式本金不變，而且利息每月遞減，所以每月還款額也逐月減少?？傊Ц独⒖钕鄬?duì)比等額本息要少。

等額本金還款法在前期還款額高，早期負(fù)擔(dān)重，此后逐月遞減。所以實(shí)際上是減少占用和縮短占用了銀行的錢，所以貸款利息計(jì)算下來就少一些，但借款人也不可得到什么額外實(shí)惠。此種還款方式，適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來越重或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人使用。