(一)關于法律效力

“小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但對于本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村住房買賣，該住房買賣合同認定有效;對于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效;對于將住房出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該住房的，該合同應作無效處理。

(二)沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權證

從法律的角度而言，小產(chǎn)權指的是沒有產(chǎn)權的住房，也就是說這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，當然購房合同也不可能在房管局備案。因此，無法擁有一本合法合規(guī)、有效的房產(chǎn)證。此外，還無法擁有產(chǎn)權證。因為辦理產(chǎn)權證，需要擁有國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證等“五證”的。

(三)房產(chǎn)不可轉(zhuǎn)讓、抵押

“小產(chǎn)權房”沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會的產(chǎn)權證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，而不具有住房抵押、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不可辦理住房產(chǎn)權過戶手續(xù)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不可向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不可合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對住房的保值和升值也有一定影響。

(四)無法辦理銀行貸款

由于小產(chǎn)權房沒有經(jīng)過備案，沒有房產(chǎn)證，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購買小產(chǎn)權房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說是買房不可貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進行貸款。

(五)存在政策上的風險

購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。

(六)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權住房的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證。