樓面地價是指開發(fā)商將已列項的房產(chǎn)開發(fā)項目上的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。這個轉(zhuǎn)讓價格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價，僅僅是土地的價值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計算公式為：土地成交總價除以總建筑面積。

“隱形”樓面地價的本質(zhì)

本來樓面地價的算法有一個無爭議的基本公式，在無配建的情況下確實十分淺顯直白。然而，當(dāng)前的土拍經(jīng)常伴隨著配建，在土地出讓的同時設(shè)定有特殊條件，例如要求開發(fā)商配套建設(shè)幼兒園、安置房、菜市場等等，而這些配建部分的建筑，由政府回購，這種回購有的是有償?shù)?，有的是無償?shù)摹?/p>

于是乎，有人認為這種潛在的土拍條件加重了開發(fā)商的開發(fā)成本，減少了可售住房面積，因此，便將建造這些配建部分的建安成本也加入購地成本中去，同時又將配建部分面積從總建筑面積中扣除。如此一增一減之間，計算出來的所謂“隱形樓面價”或“去配建樓面價”便要比以上基本公式計算出來的“樓面地價”要高。

隱形樓面價的兩種算法

算法一：單純以地價為準，不加入建安成本因素，把購地成本分攤到每一平方可售面積，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的樓面地價(土地成本)。

計算公式：樓面地價=地價÷可售部分面積;可售部分面積=總建筑面積-配建面積。

算法一的優(yōu)點在于精確體現(xiàn)了可售部分面積的土地成本，計算得出的數(shù)據(jù)客觀恒定，計算公式中的參數(shù)均為確定值，不受人為主觀因素干擾。而缺點在于沒有把開發(fā)商建造配套建筑時需付出的建安成本全部體現(xiàn)出來。然而，建安成本畢竟是開始建設(shè)以后才會產(chǎn)生的成本，并不屬于土地購置的價款，更何況有些土地競拍之后閑置多年未開發(fā)，土地剛拍還未動建便要把還沒產(chǎn)生的費用加進去算，未免有失妥當(dāng)。換個思路打個比方：做面包的，面粉的成本就是買面粉的錢，怎能把買奶油的成本也算到面粉里去。

算法二：在地價之上再增加考慮配建部分的建安成本。這種計算方式的理由在于，認為開發(fā)公司在建造配建部分時付出了建安成本，因此應(yīng)該將配建部分的建安成本加入地價之中，再依此計算剩余可售部分的樓面地價。

計算公式：樓面地價=(地價+配建部分建安成本)÷可售部分面積;配建部分建安成本=配建部分建筑面積×建安造價。

算法二的優(yōu)點是可以更直觀地體現(xiàn)開發(fā)商買地需要付出的潛在成本，而缺點也十分明顯。其缺點主要在于建安造價是一個變量，并非客觀公允的確定數(shù)值，不同的項目，不同的開發(fā)商，其建安造價不同。因此，在計算時便存在人為操縱計算結(jié)果的空間。例如建安造價可以是1800元/㎡、可以是2600元/㎡、3300元/㎡，甚至為了抬高樓面地價計算結(jié)果，也可以隨意加個五六千元每平方去計算，而這全憑計算的人的主觀意愿。一個可以任人打扮的數(shù)據(jù)，便遠遠脫離了客觀、公允、公正的范疇。不但參考價值不大，反而容易造成誤導(dǎo)。