非農(nóng)業(yè)人口是不可到農(nóng)村購買農(nóng)民宅基地。因?yàn)檗r(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒有收益、處分的所有權(quán)。宅基地的所有權(quán)是歸村集體享有的。我國《土地管理法》也規(guī)定了“一戶一宅”，即一個(gè)農(nóng)戶只能擁有一處宅基地。嚴(yán)禁外村農(nóng)民到本村購買宅基地，即使簽署宅基地買賣協(xié)議，也會(huì)被認(rèn)定無效。

買宅基地注意事項(xiàng)

農(nóng)村住房買賣合同的效力認(rèn)定，不僅僅應(yīng)從宅基地使用權(quán)的案件上來把握，同時(shí)也應(yīng)考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會(huì)造成合同無效。

農(nóng)村住房買賣由于涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，對(duì)其效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)有以下特色：

1、農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體。在我國，土地分別屬于國家和集體所有，而用于建造住房的土地，也因所有權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國家所有，宅基地則屬于集體所有。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，即屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不可申請(qǐng)并取得宅基地使用權(quán)。

3、農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不可將宅基地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)賣。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)幕蛘呤墙患{很少的費(fèi)用。

購買民用宅基地要注意所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有法律效力。

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓法律效力

1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：

(1)城鎮(zhèn)居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;

一般來說，確認(rèn)的農(nóng)村住房買賣合同有效應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：

1.轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房;

2.轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員;

3.受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;

4.轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。