住房評(píng)估是根據(jù)房齡、地段、環(huán)境小區(qū)、樓棟、戶型、電梯。

房齡

中國(guó)的住宅使用年限都是70年，計(jì)算方式都是從開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候開(kāi)始計(jì)算，所以即使是新房的話，也達(dá)不到70年的產(chǎn)權(quán)，而因?yàn)榉孔右矔?huì)一個(gè)損耗品，所以房齡越長(zhǎng)的房子價(jià)值就越低。一般有這三類評(píng)估檔：

1、新房的價(jià)格比較高，一般是1-3年左右。

2、其次是5-10年房齡的房子。

3、如果是高于20年的房齡的老房子，售價(jià)一般比較低。

當(dāng)然，這是一個(gè)正常情下的恒定指標(biāo)，有一些二手房也會(huì)因?yàn)橄∪毙缘脑蚨雎缘姆魁g問(wèn)題，比如：地段極佳的房子、學(xué)區(qū)房等;很多地方就是這類動(dòng)輒幾萬(wàn)元一平的稀缺房源，房齡問(wèn)題都在其次。

地段

地段可能是最密切關(guān)系到居住舒適性問(wèn)題的一個(gè)指標(biāo)，不錯(cuò)的地段，是會(huì)拉高整個(gè)區(qū)域價(jià)格。尤其是整個(gè)地區(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完了，不會(huì)再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下， 該地段的稀缺性不言而喻，會(huì)給整個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)帶來(lái)不可估量的價(jià)值空間。另外，一個(gè)規(guī)劃完整的區(qū)域也會(huì)為本地房地產(chǎn)提供一個(gè)2%-5%的加價(jià)空間，所以買房的時(shí)候一定要看它未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展。現(xiàn)在很多城市都興盛開(kāi)發(fā)新區(qū)或者遠(yuǎn)離市中心的次中心，那都是未來(lái)一個(gè)城市的發(fā)展前景。

環(huán)境

房產(chǎn)如果是位于外部環(huán)境極佳，綠化率極高的，周邊條件極好的小區(qū)，這些因素都會(huì)為目標(biāo)房產(chǎn)提供每平方2%—5%左右的加價(jià)空間。

同樣周邊交通便利、配套設(shè)施齊全的小區(qū)生活的宜居度是會(huì)有很大的提高的，如果這些配套并沒(méi)有齊全的小區(qū)可能會(huì)在估值上扣掉5%左右的一個(gè)價(jià)格。

小區(qū)樓棟

一個(gè)好的樓梯結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)建筑密度和樓間距都是為房產(chǎn)加分的一個(gè)重要因素。通常一個(gè)樓間距合適、朝向好的房子可以比普通樓棟高出3%-8%的價(jià)格。良好的建筑質(zhì)量和有外部造型及內(nèi)部裝修極佳的都會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)5%的加價(jià)。

戶型

其實(shí)很多人最關(guān)心的還是戶型問(wèn)題，同樣的室內(nèi)面積，我如果買到了一個(gè)戶型好，凈高廣，開(kāi)間跨度合理的。功能區(qū)分布，輔助廚衛(wèi)空間始終，通風(fēng)采光都比較理想的好戶型，想來(lái)都是大家熱捧的對(duì)象，價(jià)格會(huì)高很多。而如果在住房?jī)?nèi)的布局中，廚衛(wèi)空間小， 或者設(shè)計(jì)不合理的話，房?jī)r(jià)則可能會(huì)扣除10%的價(jià)格。

電梯

相對(duì)較多的或者電梯或者采用的是信譽(yù)程度比較高的電梯品牌雖然不一定會(huì)為整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值加分，但是去會(huì)對(duì)買家提供一個(gè)比較良好的購(gòu)買體驗(yàn)， 有利于提高買家購(gòu)買率。最近經(jīng)常發(fā)生了電梯故障或者暫停的事故，所以越來(lái)越多的買家會(huì)注意到這一方面，你在給買家介紹的時(shí)候，如果有這一方面的優(yōu)勢(shì)那就會(huì)好很多。