1、關(guān)于看房

其實，看房最重要的還是實地考察，挑選靠譜的銷售，此外還要注意：

（1）地段、交通；

（2）地鐵距離

（3）資格證書以及開發(fā)商品牌；

（4）房子的樓層，朝向和戶型；

（5）小區(qū)環(huán)境以及物業(yè)公司；

（6）理性對待樣板房；

另外，也要注意查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

尤為重要的是，查看你購房的開發(fā)商以及代理商的資質(zhì)，確保是合法銷售的。

2、關(guān)于付款

（1）我們購房者要謹(jǐn)慎簽定認(rèn)購書。認(rèn)購書是商品房買賣的預(yù)約合同，是獨立合同。如果是決定買房的情況下，可以向提出看正式合同樣本，認(rèn)為正式合同可準(zhǔn)確無誤，可以被自己接受，再簽署認(rèn)購書，避免出現(xiàn)一些不必要的麻煩。

認(rèn)購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購書具備一定條件可以認(rèn)定為買賣合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付住房、買受人支付價款。

根據(jù)目前的法律規(guī)定，住房認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。也就是說，如果由于購房者的原因不可簽訂購房合同，不買房的，那么開發(fā)商就無需退還定金。

（2）我們購房者要仔細(xì)閱讀認(rèn)購書，確認(rèn)認(rèn)購書是否能保證公平。

認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：

1）雙方當(dāng)事人的基本情況;

2）住房基本情況(含住房位置、面積等基本情況);

3）價格計算;

4）簽署契約的時限規(guī)定。

5）仔細(xì)核對是否違反平等、公平的原則。

（3）房款需直接支付到監(jiān)控賬戶。購房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，切記不要直接交給開發(fā)商或者中介。

房款可以采取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的房款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的房款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。

3、付款具體要注意事項

（1）交定金、簽認(rèn)購書

定金和訂金的不同之處，2015年版的《商品房買賣合同》中明確這2個詞的含義：

定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，具有法律效益。若買家不履行合同，無權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

訂金是在購房者與發(fā)展商就住房買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步商議簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)。如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金。

簽訂認(rèn)購書務(wù)必注意：凡是簽訂合同類，都一定要仔細(xì)檢驗核對清楚合同內(nèi)容，避免遇到合同陷阱，大家可以在簽訂的時候，找朋友或者律師進(jìn)行咨詢。比如“有些合同上購房者要在規(guī)定時間內(nèi)要完成簽訂購房合同，否則定金不予退換”，但是往往銀行不一定能在此規(guī)定時間內(nèi)完成放款，在時間期限內(nèi)無法完成款項支付，損失是由簽訂購房者承擔(dān)的。

（2）付款方式

付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以挑選全款付款和按揭貸款。

交首付：在簽訂認(rèn)購書的時候會在規(guī)定時間內(nèi)要交首付及其金額是多少，取決于是首套房還是二套房。

全款付款：有能力全款付款的或可能會得到某些樓盤的優(yōu)惠，具體以購買的樓盤公布的信息為準(zhǔn)。

按揭付款：在確定了自己需要辦理按揭買房后，準(zhǔn)備齊全資料到樓盤按揭部辦理。

分期付款：還有一個比較特殊的分期付款，這是樓盤自身做的優(yōu)惠政策，具體情況也是要看樓盤設(shè)定的操作規(guī)則。

（3）申請貸款

貸款方式有公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款，可根據(jù)自身條件來挑選哪一種貸款方式。

提前查詢個人征信：當(dāng)前個人征信有2個主要途徑：第一種現(xiàn)場查詢，可前往央行各地的征信分中心或指定分支機構(gòu)，進(jìn)行柜臺查詢或自助查詢。

目前，上海已實行個人信用報告自助查詢服務(wù)，個人可攜帶本人二代居民身份證到就近自助查詢服務(wù)網(wǎng)點辦理業(yè)務(wù)。

挑選公積金貸款：要先到公積金管理中心查詢自己的公積金額度是否達(dá)到所需貸款數(shù)額。公積金貸款的優(yōu)勢較多，利率低、還款方式靈活、貸款成數(shù)高等，比如還款方式靈活，借款人可以隨意制定每月還款數(shù)額，前提是不低于“銀行最低還款額”。還有比如一般商業(yè)貸款能貸到7成，而公積金貸款最高能貸到9.5成。公積金貸款到公積金管理中心申請流程：（1）初審——(2)評估——(3)審核——(4)辦理擔(dān)保手續(xù)——(5)簽訂借款合同。

挑選商業(yè)貸款：商業(yè)貸款有兩種還貸方式，一是等額本金，指借款人每月償還相等金額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這種還款方式前期還款壓力較大，但是利息會隨著逐月還款逐漸減少。二是等額本息，指借款人每月償還相等金額的貸款本金和利息。商業(yè)貸款流程：（1）提交貸款申請——（2）銀行受理調(diào)查——（3）銀行核實審批——（4）雙方辦理相關(guān)手續(xù)——（5銀行發(fā)放貸款）。

挑選組合貸款：還有一個情況，就是如果公積金額度未達(dá)到所需貸款數(shù)目的時候，可以向商業(yè)銀行同時申請商業(yè)貸款，此類貸款稱為組合貸款，但是有一個要注意的問題就是并不是每個樓盤都接受組合貸款，所以這個要事先跟與你購買的樓盤相關(guān)人員溝通好。

（4）簽署購房合同

在完成以上流程后，接下來就是與開發(fā)商或代理商正式簽訂購房合同，購房合同分“商品房預(yù)售合同（期房）”和“商品房出售合同（現(xiàn)房）”，簽訂預(yù)售合同不用再簽訂出售合同，可直接辦理證戶手續(xù)。

注意：簽署合同類務(wù)必仔細(xì)核對合同內(nèi)容。

4、關(guān)于繳納相關(guān)稅費用

在購房合同完成備案后的30天之內(nèi)需要去相關(guān)單位交稅（備案情況具體看樓盤的合同專員），高于時間將產(chǎn)生每日萬分之五的滯納金

契稅：90㎡及以下的普通住房,并且該住房屬于家庭的唯一住房,按照1%稅率征收契稅,90—144㎡的普通住宅1.5%,高于144平的3%,非住宅3%。一般的話契稅會跟著首付款一起繳,由開發(fā)商代收。

印花稅：在訂立合同的時候就直接繳納,總房款的0.05%,一般跟首付款一起繳。

還需繳納銀行按揭費用、住房維修基金，具體咨詢相關(guān)人員。

物業(yè)管理費：從收房日開算,以購房人驗收住房合格之日起開始計算，一般先交三個月。

交易手續(xù)費：住宅 建筑面積 X3元/㎡;非住宅建筑面積 X11元/㎡。

權(quán)屬扥通過計費：80元/套，權(quán)屬登記費就是辦理房產(chǎn)證的費用。

5、驗收住房

驗收住房也極其重要的，關(guān)乎住房質(zhì)量的檢測，建議大家找專業(yè)的裝修公司或者個人一起驗收。

特別是合同中規(guī)定裝修的住房，一定要一一核對是否符合當(dāng)時約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

6、切記要辦理不動產(chǎn)證

辦理了不動產(chǎn)證，房子才真正歸你所有。不動產(chǎn)權(quán)屬證書，全名是中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證書，簡稱不動產(chǎn)證，是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

記住不動產(chǎn)證與房產(chǎn)證是有區(qū)別的：房產(chǎn)證是指購房者通過交易，取得住房的合法所有權(quán)，可依法對所購住房行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《住房所有權(quán)證》，是國家依法保護(hù)住房所有權(quán)的合法憑證。住房所有者憑證管理和使用自己的住房。