土地增值稅暫行條例規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地面上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。近幾年來，國家稅務總局、各省市稅務機關對土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規(guī)范。確認房地產開發(fā)公司的以下幾種主要情形，應當申報繳納土地增值稅：

1、房地產銷售應繳土地增值稅。納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓國有土地使用權、地面上的建筑物及附著物的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。公司通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

2、轉讓在建工程繳納土地增值稅。在建項目是指立項建設但尚未完工的房地產項目或其它建設項目。根據規(guī)定，納稅人轉讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收土地增值稅，轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收土地增值稅。

土地增值稅怎么計算

土地增值稅的計算公式如下：土地增值稅=增值額×適用稅率=(收入-稅法允許扣除項目)×適用稅率。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額;

(二)開發(fā)土地的成本、費用;

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(四)與轉讓房地產有關的稅金;

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未高于扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額高于扣除項目金額50%未高于100%的部分，稅率為40%。

增值額高于扣除項目金額100%未高于200%的部分，稅率為50%。

增值額高于扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

每級“增值額未高于扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。