隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開放，很多個(gè)人也在不斷的出售和購買住房，大家在購買住房的時(shí)候是需要上繳很多稅收的，我們在上繳的時(shí)候一定要對收取的費(fèi)用有一定的了解，土地增值稅就是其中要上繳的一種，那么大家知道土地增值稅契稅計(jì)算依據(jù)是什么，土地增值稅征稅范圍是什么嗎？

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地面上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

1、對屬于集體所有的土地，按現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定先由國家征用后才能轉(zhuǎn)讓。國有土地的出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。

2、土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地面上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。納入土地增值稅范圍的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部增值額，而非僅僅是土地轉(zhuǎn)讓的收入。

3.、不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括兩種：

（1）務(wù)人的行為

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過非營利的社會(huì)團(tuán)體，國家機(jī)關(guān)將住房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

征稅范圍的特殊規(guī)定：

1、公司改制重組：

（1）非公司制改為有限責(zé)任公司或股份有限公司；有限責(zé)任變?yōu)楣煞萦邢薰?，等重建之前，公司將轉(zhuǎn)移或改變國有土地和住房重建的公司所有權(quán)的歸屬，以及土地增值稅將暫時(shí)不征收。

（2）如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司合并為公司，原投資者將繼續(xù)將國有土地或住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給合并的公司，土地增值稅將不會(huì)臨時(shí)收取。

2、契稅是指當(dāng)土地所有權(quán)或住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)雙方簽訂的合同和固定價(jià)格對權(quán)利人征收的稅款。未轉(zhuǎn)讓土地、住房所有權(quán)的，不征收契稅。納稅人是我國土地、住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。應(yīng)稅所得稅的范圍：以我國的土地流轉(zhuǎn)和住房所有權(quán)為課稅對象。包括：

（1）當(dāng)國有土地使用權(quán)出讓時(shí)：指土地使用者交付土地使用權(quán)費(fèi)，國家將使用國有土地權(quán)的土地使用者在一定期限內(nèi)行為。（比較：轉(zhuǎn)讓：土地增值稅，轉(zhuǎn)讓：契稅）

（2）當(dāng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)：指土地使用者以出賣、交換、贈(zèng)與或其他形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

（3）當(dāng)出售住房時(shí)，4套住房贈(zèng)與住房交換5筆（如上述情況和其他形式的土地和住房轉(zhuǎn)讓）。

3、作為投資，股份、土地和住房所有權(quán)必須承擔(dān)債務(wù)；預(yù)購或積累資金支付抵押、繼承、分割、抵押和出租行為，以取得勝利的方式，不屬于房地產(chǎn)稅。契稅稅率：采用比例稅率，實(shí)行3%—5%的稅率。契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅基準(zhǔn)的依據(jù)和稅率的契稅稅率的依據(jù)：

（1）（成交價(jià)格是指土地住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者以交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)等）

（2）市場價(jià)格核定。

（3）價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)只考慮其價(jià)格的差額，交換價(jià)格不等的，由多交付貨幣、實(shí)物等的一方繳納契稅；交換√價(jià)格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與住房所有權(quán)之間相互交換，同上述辦法。

（4）補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益作為計(jì)稅依據(jù)。

4、契稅稅收優(yōu)惠：

（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、住房用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或免征契稅。

（4）土地住房被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地住房權(quán)屬的，減或免征待確定。

（5）納稅人承受荒山荒丘等土地使用權(quán)，用于家、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

（6）經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地住房用途的，不再屬于減免范圍，應(yīng)補(bǔ)繳。

綜上所述，大家對土地增值稅契稅計(jì)算依據(jù)有了一定的了解，大家想要知道自己需要上繳的土地增值稅費(fèi)用就可以按照上面的依據(jù)自己計(jì)算?？纯醋约旱淖》渴遣皇窃谏侠U土地增值稅的范圍內(nèi)，如果不了解這些政策的話，會(huì)被亂收費(fèi)的哦！