二手房評估值指在購買二手房時，購房者提出貸款申請后，銀行會委托評估機構對住房進行評估，評估機構會根據(jù)住房所處的路段、坐向、樓層、樓齡、周邊配套、戶型、朝向等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，計算出相對科學合理的物業(yè)市值價格。

影響二手房評估值的因素

1、住房因素

(1)二手房住房所在樓盤商圈位置。

樓盤所在商圈位置好，周圍設備設施齊全、生活交通方便的住房，評估值高一些。

(2)住房的朝向、樓層，結構。

樓體結構、樓層和朝向好的房子，以及不臨街的房子住房評估值會高一些。

高層：中間層(6-15層)>高層(15層以上)>底層(5層以下)

多層：中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北

板樓：南北>雙南>東西>東向

(3)住房面積。

住房面積越大，評估值單價越低。

(4)住房的建成年代。

住房建成年代決定了房齡的大小，房齡與住房評估值成反比，房齡越大(越老)，住房評估值越低。

(5)住房初次交易價格。

住房的初次交易價格作為參考價，也會對評估值產(chǎn)生一定影響。

2、其他因素

(1)市場行情

住房評估值受市場行情影響很大。根據(jù)一般規(guī)律，如果某區(qū)域住房價格持續(xù)上漲，銀行會根據(jù)市場行情，調(diào)整住房每平方米估值上限，以達到與市場價格協(xié)調(diào)的目的。

(2)未來發(fā)展規(guī)劃

城市未來發(fā)展規(guī)劃，會影響房價的未來走向，同時也會影響銀行對住房的評估值的高低。

評估值有何用

1、確定貸款額度

申請二手房商業(yè)貸款或公積金貸款的購房者，貸款面簽后需要對所購住房進行住房評估，可貸額度與評估值有關。

商業(yè)貸款的評估值一般能到成交價的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到成交價的80%-85%左右。

一般來說，二手房的評估值越高，貸款的額度也就越高，實際支付的首付款就低。

2、價作為交易價格的參考

以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價值的不了解，期望值相差甚多。

3、繳納房產(chǎn)稅費的依據(jù)

交易雙方當事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，房地產(chǎn)管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構對交易的房地產(chǎn)進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。

4、解決房產(chǎn)糾紛

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時，可委托具有權威性的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。