公寓的產(chǎn)權(quán)年限一般是40年，即一般的商業(yè)土地40年產(chǎn)權(quán)。不過這只是一般的公寓，實際上還存在商住公寓和住宅型公寓，商住公寓用的是50年產(chǎn)權(quán)的商住土地，住宅型公寓本質(zhì)上就是住宅，用的是70年產(chǎn)權(quán)的居住用地。

買公寓房的缺點是什么

1、土地使用年限短

比起住宅，商業(yè)性質(zhì)的公寓土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場”、寫字樓或酒店性質(zhì)。相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，這類商用公寓因類別不同，所以土地使用年限僅為40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需補高額地價才能繼續(xù)使用。

2、高稅費轉(zhuǎn)手交易難

根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不可免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%只60%的稅費。此外，還需按物業(yè)交易總價征收5.5%的營業(yè)稅，各項稅費加起來，通常達到物業(yè)交易總價的10%至14%。

3、房貸利率高年限短

雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質(zhì)物業(yè)，只能獲批最高五成、最長10年期的貸款，而且不可申請利率較低的公積金房貸。目前，商用項目貸款利率一般為基準(zhǔn)利率的1.1倍至1.3倍，而住宅貸款利率多是上浮1.1倍，比起住宅來說，公寓的利息支出就高了很多，也就不劃算了。

4、管理費水電費更貴

公寓比住宅來說，管理費和水電費都會高出很多，因為公寓是按照商業(yè)水電費的標(biāo)準(zhǔn)來收取的。比如如果住宅物業(yè)的用水加污水處理費收費標(biāo)準(zhǔn)為2元/立方米，商業(yè)物業(yè)用水的收費標(biāo)準(zhǔn)就會達到為4元/立方米;住宅的用電收費標(biāo)準(zhǔn)為0.5元/度，公寓的用電收費標(biāo)準(zhǔn)就可能會是1元/度。

5、不可入戶沒有學(xué)位

購買商用公寓是不可入戶的，雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不可落戶也無法入讀學(xué)校，這對一向以名校學(xué)位優(yōu)勢備受市場寵愛的老城區(qū)物業(yè)來說，其后期升值潛力將大打折扣。