1、地段要素，房地產(chǎn)在當(dāng)前城市所處的位置，周邊配套要完善，位于人流量比較大的區(qū)域。

2、時(shí)機(jī)要素，進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，需要抓住時(shí)機(jī)，將房產(chǎn)以最大利潤出售。

3、質(zhì)量要素，房地產(chǎn)商需要特別注重樓房的優(yōu)缺點(diǎn)，以及所選物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞。

房地產(chǎn)投資具有哪些特征？

一、房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性

房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地面上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地面上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不可移動。這一特色給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設(shè)造成嚴(yán)重后果，所以投資決策對房地產(chǎn)投資更為重要。

二、房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特色和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程決定的。房地產(chǎn)投資的高成本性主要源于以下幾個(gè)原因：

1、土地開發(fā)的高成本性。

由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時(shí)就要按照土地預(yù)期的生產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特色，作為要價(jià)的依據(jù)，收取較高的報(bào)酬；同時(shí)作為自然資源的土地，不可被社會直接利用，必須投入一定的資本進(jìn)行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

2、是由于住房建筑的高價(jià)值性。

住房的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這是由于住房的建筑安裝要耗費(fèi)大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機(jī)械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時(shí)，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了住房建筑物的成本量。

3、是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高。

一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運(yùn)作過程當(dāng)中，包括廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、公關(guān)費(fèi)都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投資成本。

三、房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性

整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程。對每一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項(xiàng)目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投資過程當(dāng)中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當(dāng)長的時(shí)間。房地產(chǎn)投資的資金回收期長，原因包括：

一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資不是一個(gè)簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個(gè)組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，其中特別是住房的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個(gè)市場的多次完整的運(yùn)動才能獲得利潤。

二是由于房地產(chǎn)市場本身是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個(gè)投資者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進(jìn)行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時(shí)間。

三是如果房地產(chǎn)投資的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實(shí)現(xiàn)的，由于租金回收的時(shí)間較長，這樣更會使整個(gè)房地產(chǎn)投資回收期延長。

四、高風(fēng)險(xiǎn)性

由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不可輕易脫手，一旦投資失誤，住房空置，資金不可按期收回，公司就會陷于被動，甚至債息負(fù)擔(dān)沉重，造成破產(chǎn)倒閉。

五、環(huán)境約束

建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟(jì)效益和宏觀經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。

六、低流動性（變現(xiàn)性差）

房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長的時(shí)間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投資也有既耐久又能保值的優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認(rèn)可和保護(hù)，其耐久保值性能要高于其他投資對象。

七、合作性強(qiáng)

房地產(chǎn)投資合作性非常強(qiáng)，需要多個(gè)部門

八、回報(bào)率高