1、大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護(hù)，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒有五證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。通俗了說，就是大產(chǎn)權(quán)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)證。

2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房則不一定有，也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主有可能得不到得到相應(yīng)拆遷安置補(bǔ)償。

3、小產(chǎn)權(quán)住房質(zhì)量沒有保證，可能存在安全隱患，而且除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產(chǎn)權(quán)由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不可在房地產(chǎn)管理部門登記備案，不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，即不可設(shè)定抵押或上市交易，也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房不可辦理貸款，只能一次性付全款。

小產(chǎn)權(quán)房有什么風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)證：這類住房是建在集體土地面上的，不允許對(duì)外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定的。

2、小產(chǎn)權(quán)房拆遷難補(bǔ)償：除了不可辦理房產(chǎn)證外，那些便宜房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量難保證：住房質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類住房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產(chǎn)權(quán)房配套不完善：這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有。

5、小產(chǎn)權(quán)房遺贈(zèng)也麻煩：由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是小產(chǎn)權(quán)房目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。