判斷一套二手房值不值得買，除了看戶型，看地段外，還要看房齡，看裝修。很多中介或者原房主在賣房的時候會做一些表層的掩蓋，就是為了讓房子看起來更加值錢，如果你沒有識破，那么只能等著吃虧上當了。那么，買二手房怎么判斷房子是都值得購買？

一：判斷二手房的價值

二手房為了達到賣出的目的，通常被標上各種賣點。比如在樓市和股市之間，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的廣告語“房主炒股虧損，跳樓價賣房補倉”，類似的還有業(yè)主移民、留學(xué)買房、需要周轉(zhuǎn)資金用于經(jīng)營等。其實這是一種營銷策略。比如，中介告訴買房者“這套房子的主人已經(jīng)辦完移民手續(xù)，賣完房就出國”。買房者會怎么想？大部分人肯定認為“撿漏”了，因為業(yè)主不打算糾纏，這類房子應(yīng)該比較實惠。

中介通常在賣房時會突出三點：

1．價格，各類急于拋售的廣告語都是價格攻勢；

2．住房物理因素，比如南北通透等；

3．附屬價值，這類價值通常是開發(fā)商品牌、各類高檔配套、商圈等。

怎么判斷二手房的價值呢？

1．核實。來自賣房的消息大多數(shù)是片面的，要核實房源的信息，需要自己去了解，不可聽中介和賣家的單方面說辭。

2．比較。比較的好處就在于能直觀的看出多套房源的優(yōu)劣勢。一般關(guān)注的應(yīng)該是房價。通常我們應(yīng)比較同小區(qū)多套房源的價格來核實中介所謂“抄底、低價”的真實性。

3．掌握行情。掌握行情和走勢，并了解近期成交價，對房價的總體價格有合理的判斷，才能避免被中介忽悠。真實的成交價比較難獲得，但參考價值大。

4．簽約

經(jīng)過考察滿意的房源，就得簽約了。這里要注意，房子的賣點一定要寫進買賣合同，比如贈送全套家具家電，要寫明家具家電型號，并拍照留存。不要隨便相信“撿漏”，這類房源一般不會大規(guī)模出現(xiàn)，即使真有這類房源，也會被推薦給更容易達成交易的購房者。另外，二手房交易時間不算短，這中間還有可能受房價波動出現(xiàn)毀約的風(fēng)險，約定違約責任也必不可少。

二：判斷二手房裝修質(zhì)量

1、從住房開裂情況看二手房裝修質(zhì)量

仔細檢驗住房的地面和墻上有沒有裂縫，如果有裂縫，要看是什么樣的裂縫。若裂縫與墻角呈45°斜角或與橫梁垂直，說明該住房有可能存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。如果是與房間橫梁平行的裂縫，屬于質(zhì)量問題，但問題不大。看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該住房存在安全隱患。

2、從防水情況看二手房裝修質(zhì)量

看住房內(nèi)部墻面上是否有明顯的水漬水跡，是否存在墻壁起皮脫落的情況。如果存在，則說明這個房子防水情況不好，一下雨就會漏水。這樣的房子是不可買的。

3、從噪音大小上看二手房裝修質(zhì)量

買房前要檢驗住房的隔音效果。比如，可以在家試試能不可聽見走廊或樓梯的腳步聲，如果聽不到，才算是隔音房。

4、做閉水試驗看二手房裝修質(zhì)量

閉水試驗：堵住地漏，在洗手間放5厘米水，到樓下檢驗，觀察24小時，如果漏水，須重做防水處理。

5、從地板看二手房裝修質(zhì)量

地板是可能受損嚴重但易被忽視處，客廳、餐廳木質(zhì)地板因桌椅磨擦，或硬物撞擊，極易出現(xiàn)劃痕、裂縫?？諝獬睗窕蛘哌^于干燥處，還易變形、開裂。部分賣家在出售二手房前，會對地板進行簡單打蠟處理，更換部分撬起、開裂地板，很難看出毛病。

6、從水、電路看二手房裝修質(zhì)量

二手房地面防水、水路及暖氣管線往往布局不合理。原有水路及暖氣管線要看是否銹蝕、老化，要預(yù)算更換不合格管路。如要更改暖氣位置，須經(jīng)物業(yè)或房管所同意。水路檢驗：管路是不是合理、連接是不是緊密、有無跑冒滴漏、有無違章拆移。

7、從墻面和門窗看二手房裝修質(zhì)量

住房在使用5到8年后，就會出現(xiàn)墻面開裂、起泡、掉皮等問題，賣家會采用簡單方法來掩蓋。買房時要當心那些剛剛粉刷過墻面的房子，挑選天氣比較潮濕、下雨天來看房，容易發(fā)現(xiàn)問題。

門窗使用久了，會縫隙過大、開關(guān)不順利、推拉滑動時扭勁等，鑒別時要多次開關(guān)。

三：判斷二手房房齡

一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，因此不少人就認為只要自己買下一套房子，就可以使用70年，但事實并非如此。房齡并不是從你拿到房子的那一刻算起的，而且是從開發(fā)商拿到地的那一刻算起的。通常來說，房產(chǎn)證上的時間與開發(fā)商拿地的時間是不一樣的，尤其是二手房，房產(chǎn)證上的時間記錄的是原有房主取得住房產(chǎn)權(quán)的日子，這個日期是遠遠晚于開發(fā)商拿地的日子的。

怎么才能判斷出二手房的真實房齡？

1、查住房檔案

去房管部門查詢住房檔案，房主必須攜帶身份證和房產(chǎn)證等資料，不然是無法查詢的。

2、查房產(chǎn)證

房產(chǎn)證雖然并不可準確判斷出真實房齡，但還是起到參考作用的，尤其是對于二手房來說。第一次出售的二手房，房齡通常比房產(chǎn)證登記時間要長兩年左右。如果房子已經(jīng)被轉(zhuǎn)手多次，則可以查看住房建成時間或者測繪說明，這些都是判斷房齡的有效參考。

3、詢問小區(qū)其他業(yè)主

如果你對房主提供的真實房齡有所質(zhì)疑，也可以咨詢一下小區(qū)其他業(yè)主或物業(yè)工作人員，畢竟他們在小區(qū)居住或者工作不少時間了，他們口中的信息往往真實性比較高。

看完上述的內(nèi)容，你了解買二手房應(yīng)該看哪些方面了嗎？買房看地段和戶型是一件很重要的事，所以，很多人忽視了裝修和房齡，這對于自己來說是非常不利的。