在通常情況下，簽訂了住房買賣合同，雙方就要按照合同內(nèi)容履行各自的義務了。但在實際生活中，不乏因特殊情況造成其中一方無法履行約定的現(xiàn)象。在這種情況下，購房者能否申請解除合同呢？如果可以，請問要如何解除住房買賣合同呢？

一、什么情況下購房者可申請解除住房買賣合同？

1、住房主體質(zhì)量不合格

根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定，因住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格從而造成住房不可交付使用，或者交房后住房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)有關(guān)機構(gòu)核驗后屬不合格的，購房者有權(quán)申請解除住房買賣合同，并可申請出賣方賠償損失。

2、開發(fā)商將簽約住房再抵押

根據(jù)《解釋》中的內(nèi)容，開發(fā)商與購房者簽訂購房合同之后，即便還未過戶更名，出賣方也不得將住房再抵押給第三方。由于開發(fā)商原因造成購房者無法合理得到房產(chǎn)的，購房者可申請解除購房合同，并要求其返還自己已付的房款及利息。

另外，一般還可要求出賣方賠償自己不高于總房款一倍金額的違約金。

3、出賣方隱瞞住房已被抵押事實

如果住房已經(jīng)被抵押，出賣方故意隱瞞事實，并與購房者簽定買賣合同，這樣的合同仍然是無效的。根據(jù)《解釋》中的規(guī)定，故意隱瞞所售住房已被抵押的事實，造成交易無效的，購房者可要求出賣方將已付房款全額返還，并且可以要求對方給予自己不高于總房款一倍的賠償。

4、入住后發(fā)現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題

如果在前期交房及裝修過程當中沒有發(fā)現(xiàn)大的質(zhì)量問題，入住后才發(fā)現(xiàn)有影響正常居住問題的話，還能解除購房合同嗎？根據(jù)《解釋》中的規(guī)定，如果因住房質(zhì)量問題影響正常居住使用，購房者有權(quán)請求解除已簽訂的合同并要求賠償損失。

二、如何解除住房買賣合同？

住房買賣合同成立后，經(jīng)當事人商議一致，可以解除住房買賣合同，當然，雙方也可以約定一方解除合同的條件。即當解除合同的條件成立時，解除權(quán)人可以解除合同。那么該如何解除呢？

其實，從法律角度上來說，住房買賣合同是買賣雙方進行房產(chǎn)交易的重要依據(jù)。而住房買賣合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分。

如果購房合同的雙方當事人可以就住房買賣合同的解除商議一致或者住房買賣合同中對合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么購房者想解除住房買賣合同是輕而易舉的事。

即是說，如果購房者你想解除住房買賣合同，應當通知對方，合同自通知程序到達對方時解除。如果通知已經(jīng)送達，但對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。