商品房證件主要有“五證”，分別是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房預(yù)售許可證》。

1.《國(guó)有土地使用證》：國(guó)有土地使用證是經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍。

2.《建筑用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

3.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

4.《建設(shè)工程開工證》：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是住房權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開工證的建筑屬違章建筑不受法律保護(hù)。

5.《商品房預(yù)售許可證》：是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

開發(fā)商賣房條件

1、獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

2、交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國(guó)有土地使用證;

3、建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)已通過(guò)規(guī)劃審批，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

4、施工圖設(shè)計(jì)通過(guò)主管部門審核、審批，獲得施工許可證;

5、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，獲得商品房預(yù)售許可證。

特別提示：預(yù)售許可證是按棟頒發(fā)，購(gòu)房人查看預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)注意準(zhǔn)備購(gòu)買的商品房是否在該預(yù)售許可證的預(yù)售許可范圍內(nèi)。

上述前提條件和許可證件如開發(fā)商不具備，房產(chǎn)管理部門將有權(quán)對(duì)其進(jìn)行行政處罰，購(gòu)房人與之簽訂的商品房預(yù)售合同亦無(wú)效，開發(fā)商除返還購(gòu)房款之外，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。