預售商品房抵押權預告登記是指購房人以預購的商品房期房做抵押，向金融機構申請購房貸款。同樣，由于是處于期房階段，它暫時還不可辦“其他權利登記”，所以，就先辦該登記。意義：預先申明，該住房已經(jīng)先抵押給銀行了，別人不可再主張抵押權了，避免購房人再將該房抵押給別人。登記申請人是金融機構(銀行)和購房人。

預告登記的概念

所謂預告登記，就是為保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將此權利進行的登記。他將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產(chǎn)物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現(xiàn)。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權形式主義的物權變動模式分析，當事人的債權合同僅引起債權變動的法律效果。生效的債權合同結合交付或登記，方能發(fā)生物權變動的法律效果。因為，一物數(shù)賣情況下的數(shù)個買賣合同的效力是相互獨立的，均可引起債權變動，而同時存在的各個債權具有相容性、平等性，就同一標的物可設立數(shù)個債權，其間沒有行使上的先后之分。此時，問題的焦點是一物數(shù)賣情況下標的物的所有權歸屬。而在我國債權形式主義的物權變動模式下，先取得標的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標的物的所有權，其他買受人得向出賣人主張違約責任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規(guī)定向出賣人請求損害賠償。此種狀況，對買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預告登記制度。

預購商品房抵押權預告登記的作用

1.預購商品房預告登記所要保護債的請求權具有排他效力，也就是說，經(jīng)預告登記的請求權可以對抗后來發(fā)生的與該請求權相沖突的不動產(chǎn)物權的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權效果及于物權，在未經(jīng)預告登記權利人同的情形下，可以產(chǎn)生否定物權變動的法律后果，這也是預購商品房預告登記的要義。

2.不動產(chǎn)物權的轉移登記有賴于預告登記權利人的請求，在預告登記權利人未作物權變更登記請求的情形下，不動產(chǎn)物權不會發(fā)生自動轉移的后果。預告登記權利人并非必然將來成為不動產(chǎn)權人，只是在預告登記權利人依照法律規(guī)定或者約定的物權變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權變動的權利。