1、住房買賣協(xié)議只要是基于當事人雙方的平等商議、自愿達成的，即為有效協(xié)議。

2、但是住房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，須辦理登記才發(fā)生法律效力。

3、農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民，且村民只有使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民購買的，不可辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

4、在住房買賣協(xié)議有效，但是無法辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，屬于住房出售方無法履行合同，購買方如果已經(jīng)付款，造成損失則出售方需要承擔賠償責任。

什么情況農(nóng)村住房買賣合同無效

1、產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于住房是建筑在土地面上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，住房的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨住房轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣住房時只轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、主體有問題，合同無效。出賣住房的主體必須是該住房的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人住房的，其買賣行為一般無效 。住房的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。住房所有人出賣共有住房時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。住房所有人出賣租賃住房的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣住房時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該住房買賣無效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的住房買賣合同應認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。

5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。