賣(mài)房過(guò)程當(dāng)中，涉及轉(zhuǎn)按揭、還清房貸、簽合同、資質(zhì)與住房審核、網(wǎng)簽、資金監(jiān)管及交稅過(guò)戶(hù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，每一步都需謹(jǐn)慎操作，確保交易安全順利。

1、將名下房貸轉(zhuǎn)給買(mǎi)房人：也就是“轉(zhuǎn)按揭”，在房貸未還清、正處于銀行抵押狀態(tài)下的房子，賣(mài)給第三方，申請(qǐng)變更按揭貸款人，變更為買(mǎi)房人支付房貸，住房產(chǎn)權(quán)歸為買(mǎi)房人所有，但前提是，該銀行有這個(gè)業(yè)務(wù)提供。

2、用買(mǎi)房人的錢(qián)還清剩余房貸：這也是最常用的一種方法，若買(mǎi)房人付全款，那是最好不過(guò)了，足以支付剩余房貸，從銀行拿回房產(chǎn)證，辦理注銷(xiāo)抵押登記，再進(jìn)行賣(mài)房過(guò)戶(hù);若買(mǎi)房人也需要貸款，那至少也要支付房?jī)r(jià)的40%以上作為首付款，畢竟是二手房交易，補(bǔ)齊差額，還清剩余房貸，同樣可以進(jìn)行賣(mài)房過(guò)戶(hù)交易。

賣(mài)房子需要什么手續(xù)

1、簽合同

買(mǎi)賣(mài)雙方簽署合同簽《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》《定金協(xié)議》，并收取定金，在簽署協(xié)議時(shí)需注意攜帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證，簽約時(shí)需要賣(mài)方所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)，如果不可到場(chǎng)需要提供委托書(shū)，如果房產(chǎn)是夫妻共有，還需要提供《配偶同意出售證明》。

2、審核環(huán)節(jié)

這一環(huán)節(jié)買(mǎi)方需要做資質(zhì)審核，確定有在京購(gòu)房資格，賣(mài)方需要做住房核驗(yàn)。確保住房產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)抵押查封可正常上市交易，兩項(xiàng)可同時(shí)進(jìn)行，10個(gè)工作日出結(jié)果。

3、網(wǎng)簽

網(wǎng)簽即網(wǎng)上簽約，是房地產(chǎn)管理部門(mén)強(qiáng)制要求，為杜絕“一房二賣(mài)”這樣的風(fēng)險(xiǎn)。一旦“網(wǎng)簽”成功，同一套房源無(wú)法再次生成買(mǎi)賣(mài)合同，也就無(wú)法再售他人。這就有效杜絕了私下簽約一抹黑的亂相，讓整個(gè)房產(chǎn)交易更透明。一般資質(zhì)審核和住房核驗(yàn)通過(guò)后當(dāng)天就可以“打網(wǎng)簽”，買(mǎi)賣(mài)雙方可以去房產(chǎn)所在地的“住建委”出合同或者委托當(dāng)?shù)卣?guī)中介公司代為辦理。所需資料：買(mǎi)方需要帶：身份證、戶(hù)口本(外地戶(hù)口需要暫住證)、婚姻證明、銀行卡;賣(mài)方需要帶：身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶(hù)口本、婚姻證明、銀行卡。

4、資金監(jiān)管

賣(mài)家在銀行開(kāi)戶(hù)，買(mǎi)方將錢(qián)打入賣(mài)家賬戶(hù)，銀行將這筆錢(qián)暫時(shí)凍結(jié)，過(guò)戶(hù)結(jié)束后解凍，付給賣(mài)家。做“資金監(jiān)管”就像買(mǎi)房賣(mài)房時(shí)用了“支付寶”一樣，貨不到不付款，同理，不“過(guò)戶(hù)”不給錢(qián)。過(guò)去很多二手房交易風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在“付款”這個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，將錢(qián)放到固定的賬戶(hù)凍結(jié)，對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)也規(guī)避了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即住房已經(jīng)過(guò)戶(hù)給買(mǎi)家，卻追不到錢(qián)，或者買(mǎi)家不可按時(shí)給錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)!

5.交稅過(guò)戶(hù)

繳稅即買(mǎi)賣(mài)雙方去地稅局交納住房買(mǎi)賣(mài)所涉及的稅費(fèi)，過(guò)戶(hù)即產(chǎn)權(quán)由A轉(zhuǎn)移的B的過(guò)程，過(guò)戶(hù)結(jié)束后，住房的產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方名下，交易完成，繳稅和過(guò)戶(hù)一般可以在同一天進(jìn)行(部分城區(qū)由于繳稅、過(guò)戶(hù)取號(hào)一號(hào)難求，有可能會(huì)有延時(shí))繳稅時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須全部到場(chǎng)，需先去地稅局交完全部相關(guān)稅款，憑稅票再去“建委”辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。