最近，記者在走訪了鐵嶺這套周邊小區(qū)，詢問當(dāng)?shù)刂薪楹螅玫搅诉@樣的回答：遼寧鐵嶺，3．8萬元可以買一套34平米，靠近第十小學(xué)的，周邊配套齊全。

然而這并不是個(gè)例，同一小區(qū)另一套房的價(jià)格是4萬，房子的缺點(diǎn)除了樓層處于頂樓、坡頂?shù)鹊耐ú⊥?，沒有更多的缺點(diǎn)了。

一、不抗跌了嗎？

一直是樓市中的翹楚：

深圳最貴的片區(qū)在深圳灣，很多人以為深圳灣1號是深圳最貴的房子，其實(shí)不然，深圳最貴的房子是，比如百花片區(qū)、華強(qiáng)北、香蜜湖等。

越是老破小，越值錢，下圖左邊是國城花園（福田百花區(qū)），右邊是深圳灣1號。

價(jià)格上兩者旗鼓相當(dāng)，甚至國城花園還要壓深圳灣1號一頭。（深圳灣1號小區(qū)均價(jià)20萬，國城花園小區(qū)均價(jià)21萬）

2016年，北京西城區(qū)的文昌胡同，一間不到12平米，滿是雜草的，賣了530萬，一平米46萬。

還是那個(gè)，所在城市不同，身份和價(jià)值截然不同。

2019年鐵嶺被列入國家衰退城市，也就是資源型衰退城市，與之前在網(wǎng)上名氣頗高的鶴崗一樣，因?yàn)槌鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，人口流失，房價(jià)下跌。

鐵嶺還有一層特殊的身份——處于東北

二、東北經(jīng)濟(jì)下滑

東北人口流失的根源眾說紛紜，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、天氣寒冷、官本位等等。不過，東北人口正在流失確是不爭的事實(shí)。

2019年，中國經(jīng)濟(jì)增長6．1％，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到99．1萬億，分區(qū)域看，東部、中部、西部和東北地區(qū)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為49．9％、24．9％、21．6％和3．6％。

東北對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)比西部地區(qū)還少了一大截，。

2019年，東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速4．5％，區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量占的5．1％，比2018年下降0．4％個(gè)百分點(diǎn)。

東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)總值與增長

三、東北人口流失

2009年到2019年，遼寧省人口持續(xù)流出，這十年時(shí)間，遼寧省小學(xué)生人數(shù)減少了30萬人，其中鐵嶺就減少了6．2萬人。

最近十年，遼寧只有沈陽市和大連市的小學(xué)生數(shù)量在增加，其他區(qū)域全部下降，而且降幅普遍較大，同一時(shí)間，的小學(xué)生人口增長4．9％，遼寧省小學(xué)生數(shù)量卻下降了13．5％。

東北三省除了遼寧省，吉林和黑龍江人口同樣在流失。

2009年吉林省總?cè)丝?739．55萬人，2019年吉林人口為2690．73，十年減少48．42萬人；

2009年黑龍江總?cè)丝?826萬人，2019年黑龍江人口為3751．3萬人，十年減少74．7萬人。

如果看小學(xué)生數(shù)量，下降比例更為厲害：

黑龍江省10年間小學(xué)生數(shù)量由31．2萬減少到21．5萬，下降31．1％；

吉林省10年間小學(xué)生數(shù)量由146．1萬減少到118．6萬，下降18．4％。

而遼寧省小學(xué)生數(shù)量十年間下降13．5％，已是三省中情況的省份。

小學(xué)生人口減少的幅度遠(yuǎn)大于總?cè)丝跍p少的速度，更能說明東三省人口流失的問題。

四、決定房價(jià)的因素

長期來看，人口是決定房價(jià)的要素。

人口增減存在虹吸效應(yīng)，人口持續(xù)流入的城市，為城市發(fā)展提供足夠的動力，產(chǎn)業(yè)也能得到優(yōu)化發(fā)展，社會資源又會持續(xù)向這里聚集，從而又會吸引更多的人口流入。

比如一二線城市，特別是一線城市人口流入的速度非?？?，過去9年，深圳、北京、廣州、上海的小學(xué)生人數(shù)分別增長了72．7％、44．3％、33．9％、17．7％，如果北京和上海不限制人口，小學(xué)生人數(shù)的增長速度還會更快。

人口流失的城市，因?yàn)槿瞬湃狈Γa(chǎn)業(yè)空心化，工資漲不上去，人口又會進(jìn)一步加速流失。

3．8萬一套，意味著在人口流失的大環(huán)境下，學(xué)區(qū)沒有神話，學(xué)區(qū)也需要一個(gè)城市的高收入群體來支撐，如果這部分人口已經(jīng)開始流失，還會有誰去爭相購買呢。

留不住人口的城市，學(xué)位價(jià)值也會退化。

未來中國的一些城市會“消失”，地級市變區(qū)縣、區(qū)縣成鄉(xiāng)鎮(zhèn)···