文章摘要: 1、拓寬房地產(chǎn)開發(fā)公司融資渠道。商品房預(yù)售制度允許房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房尚未建成時(shí),與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現(xiàn)售,預(yù)售項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期可縮短約10個(gè)月。預(yù)售制度有利于拓寬房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資渠道,不僅加速了資金周轉(zhuǎn)、提
1、拓寬房地產(chǎn)開發(fā)公司融資渠道。商品房預(yù)售制度允許房地產(chǎn)開發(fā)公司在商品房尚未建成時(shí),與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現(xiàn)售,預(yù)售項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期可縮短約10個(gè)月。預(yù)售制度有利于拓寬房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資渠道,不僅加速了資金周轉(zhuǎn)、提高了資金使用效率,而且壓低了資金使用成本,有效下降了房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金壓力。
2、疏導(dǎo)商品房市場(chǎng)的需求。商品房預(yù)售價(jià)格約比現(xiàn)售價(jià)格低10%-20%,交房期為1-2年。相比于現(xiàn)售,商品房預(yù)售的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更強(qiáng),有效刺激了商品房購(gòu)買,將潛在需求轉(zhuǎn)換為有效需求,完成了商品房需求的合理疏導(dǎo)。
3、為銀行提供穩(wěn)定收益。銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)向購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款,為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供間接融資,從而獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。住房商業(yè)貸款已成為銀行機(jī)構(gòu)優(yōu)先挑選的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn),為了保護(hù)買房人的利益,國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件,以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商可以運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。
第一,預(yù)售商品房的建設(shè)用地,應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金,取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)椋》恳栏接谕恋?,商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售,必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。
第二,必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》,對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范,不是任意性或挑選性的。如果房地產(chǎn)開發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售住房,就會(huì)使開發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
第三,按提供預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定,有兩個(gè)意義:一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工,二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。無(wú)論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的,都表明開發(fā)商有一定的實(shí)力和能力,不可完全依賴購(gòu)房者的房款資金。避免炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定,則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行,到期可以向購(gòu)房者交付住房。
第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度,是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng),必須持有兩個(gè)許可證:即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。
預(yù)售商品房有哪些優(yōu)點(diǎn)
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