1、訂金(定金或認購金)階段：

即購房者繳納了相關(guān)部分的費用，但是還沒有正式簽署商品房預(yù)售合同。在這種情況下，如果沒有說明所交款項的性質(zhì)，也沒有任何約定，其實購房者都是可以直接向賣方或其代理人要回所交款項的。

另外，如果說所交款項為定金，且如果買賣雙方就商品房買賣合同達不成一致意見，即最終沒有簽訂合同的。那么這樣一來，簽署定金就會一律不退。

2、已做預(yù)售登記階段：

如果說已經(jīng)到了預(yù)售登記這個階段，但是住房還沒有交付使用的話，那么能否退房就要看雙方是否達成一致了。

如果達成一致，雙方以書面形式展現(xiàn)出來，簽訂正式退房協(xié)議。而協(xié)議的內(nèi)容主要應(yīng)包括雙方同意解除原住房買賣合同、違約責(zé)任由誰來承擔(dān)、如何退款、如何履行等問題。

如果說達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)通知對方，合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

如果雙方商議達不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。此外，雙方還應(yīng)到房地產(chǎn)登記主管機關(guān)辦理注銷預(yù)售登記手續(xù)。

3、入住階段：

如果購房者辦理了入住手續(xù)，并且繳納了相關(guān)稅費，但是不動產(chǎn)權(quán)證還沒有辦理下來之前進行退房操作的話，原因大多是出于賣方違約。當(dāng)然了，也并不排除其它因素，但在日常生活中，這是比較普遍的原因。

但是到了入住這個階段，若是購房者想退房的話，那么同樣也是需要開發(fā)商同意的，即雙方需達成一致，與此同時，還涉及很多方面，比如物業(yè)等方面。總之，如果達不成協(xié)議，購房者可向法院或仲裁機構(gòu)起訴或申請仲裁。

4、不動產(chǎn)權(quán)證辦理完畢階段：

一般來說，當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)證辦理完畢之后，也就意味著住房的所有權(quán)已完成轉(zhuǎn)移了。因此，除非合同里有約定，否則一般情況下購房者是不可退房的。

如果賣方已為購房者辦理完畢不動產(chǎn)權(quán)證，但是賣方墊資，且合同有約定：如果購房者拒不按約定履行付款義務(wù)，賣方是可以提出解除合同的，要求購房者退房并承擔(dān)相應(yīng)的損失。而這種情況是需要雙方到房地產(chǎn)發(fā)證機關(guān)辦理不動產(chǎn)權(quán)證過戶或注銷手續(xù)。

新房退房的注意事項有哪些呢

1、保險退保手續(xù)不要忘

購房者在辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購買住房保險，根據(jù)《保險法》相關(guān)規(guī)定，投保人要求解除合同的，保險人可收取自保險責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險費，剩余部分退還投保人。

2、違約金就高不就低

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，違約金不足以彌補實際損失全部的，差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實際損失，開發(fā)商則直接按違約金來賠償。

3、定金雙倍退還

根據(jù)《合同法》第116條，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以挑選適用違約金或定金條款，不可同時適用。若是購房人的原因造成退房，開發(fā)商有權(quán)不退還定金；但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。

4、辦房產(chǎn)證前退房更省事

購房者應(yīng)該在房產(chǎn)證辦完之前辦理退房手續(xù)，如果拿到房產(chǎn)證后裝修住房時或在其他情況下發(fā)生問題需要退房，通常需要一個較長時間的鑒定過程，然后走訴訟之路，拿到勝訴證明后辦理退房手續(xù)，過程較復(fù)雜。