需要說明的是，天津有兩個“八里臺”，一是南開區(qū)八里臺街，另一個是津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)。南開八里臺，因距離老城里大約八里而得名。津南八里臺，明代永樂二年（1404）成村，因地勢較高，距大韓莊、大孫莊、巨葛莊各八里而得名。

本文探討的是，津南八里臺。八里臺，想說愛你，不容易。因為，愛不起，等不起，要不起。

01

置業(yè)八里臺對不起我勸你慎重考慮

剛剛過去的周末，我實地探訪了八里臺板塊，在售及待售新房、待出讓地塊、二手房小區(qū)都有專程考察。

結(jié)論還是寫在前面，作為剛需購房者，如果因為落戶門檻低或通勤方便等原因，你一定要在八里臺買房，一定要把板塊內(nèi)在售樓盤都轉(zhuǎn)一遍，不要沖動做決定。

另外，也可以關(guān)注一下待售的全新盤嘉泰翰林學(xué)府。目前了解到的價格足夠勁爆，如果這個價格最終可以落地，足以讓周邊競品崩潰。

八里臺鎮(zhèn)位于天津市津南區(qū)西部。東連天津港、天津濱海國際機(jī)場，南接天津石化工業(yè)區(qū)，西與西青區(qū)，北依天津市區(qū)。八里臺鎮(zhèn)總面積112．96平方公里，人口4．8萬人，是全區(qū)地域面積的鎮(zhèn)，具有豐富的土地資源。

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板塊內(nèi)暫無大型商業(yè)配套，的商業(yè)綜合體香港建鑫城，卻是一副破敗景象。

據(jù)媒體公開報道，2016年7月22日，天津大胡同、北京大紅門、徐莊產(chǎn)業(yè)基地的200余服裝批發(fā)商戶與津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)香港建鑫城舉行了簽約入駐儀式，未來這里將成為天津重要的批發(fā)市場基地。

可遺憾的是，查詢其詳情頁，有業(yè)主寫點評稱：“我們也買了這個商鋪，到現(xiàn)在一點消息也沒有，我們現(xiàn)在越來覺得上當(dāng)受騙了。”更有甚者，留言表示：“商鋪我也買了就是辦不了手續(xù)，錢也不退，讓人沒法活了”。

如此看來，這個香港建鑫城終究是錯付了。

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八里臺探盤的站，我挑選了愛情花園里。愛情置業(yè)為長城實業(yè)全資子公司，而長城實業(yè)是以長城汽車產(chǎn)業(yè)品牌資源為支點。

案名有種直給的浪漫，產(chǎn)品均好性還不錯，但是低至74％的出房率被競品輪番轟炸，讓我百思不得其解。產(chǎn)品形式為洋房及疊拼產(chǎn)品的低密社區(qū)，怎么做出了高層一般的出房率？

而后，我們驅(qū)車前往板塊內(nèi)待售全新盤嘉泰翰林學(xué)府的臨時售樓處。從一個臨時售樓處的布置來看，開發(fā)商應(yīng)該不差錢，未來還將在地塊旁邊建正式售樓處。

這家房企比較低調(diào)，德州平德置業(yè)有限公司，估計很少有人聽說過。畢竟，對于德州的印象，大多數(shù)人還停留在德州扒雞。

雖然還沒有正式開放，但置業(yè)顧問已上崗。據(jù)了解，該項目預(yù)計9月首開，對外報價1萬／平米左右。但是，據(jù)內(nèi)部消息，預(yù)計洋房均價1萬／平米以內(nèi)，疊拼均價1萬1－1萬2／平米，以期以價換量。

短暫停留后，我們來到爭議的公園里。據(jù)了解，公園里項目為泰達(dá)旗下星城開發(fā)，項目建設(shè)管理服務(wù)方為天津萬科房地產(chǎn)有限公司，萬科經(jīng)典戶型，后期也是萬科物業(yè)。

但是，據(jù)說公園里項目萬科撤場有一段時間的停滯。接待我們的銷售態(tài)度相當(dāng)傲慢，不知道是誰給的優(yōu)越感。多說一句，案場有必要加強(qiáng)一下管理，否則轉(zhuǎn)化率低可以在個別銷售身上找找原因。

而南園則是八里臺板塊在售新房中存在感最弱的，只有高層有樣板間，其余產(chǎn)品業(yè)態(tài)全憑想象。

當(dāng)然，我們還前往了銷售周期長達(dá)10年的天津碧桂園，以及周邊安置房項目。周邊底商的熱鬧，來往車輛的川流不息，都讓這里更有煙火氣息。

值得一提的是，目前八里臺板塊核心開發(fā)建設(shè)的是東區(qū)，西區(qū)尚有大量地塊待出讓。

而西區(qū)，我們也用腳步進(jìn)行了丈量，臭水溝、垃圾站……都讓我望而卻步。的確，沒有對比就沒有傷害。相較之下，目前在售和待售樓盤，所處地段還是可以被一些外來人口或市區(qū)外溢所接受的。

02

地價難漲近10年成功出讓9宗地

我梳理了2011年至今八里臺板塊成功出讓的地塊，一共9宗，分別成交于2013年、2015年和2019年，地價漲幅甚微。

我們?nèi)匀粡囊韵?個維度分析八里臺板塊的土地市場情況。

1）成交時間：2011－2012年，八里臺土地市場毫無波瀾。2013年1月和3月先后出讓3宗地。2014年再次陷入沉寂。2015年7月2日，一口氣出讓3宗地。2016－2018年，房地產(chǎn)市場從瘋狂走向平靜的3年，這里仿佛與世隔絕。直至2019年6月和9月先后出讓3宗地。

2）拿地公司：近10年來，進(jìn)駐八里臺的房企屈指可數(shù)，更缺乏在市場上有影響力的品牌房企形成合力，共同抬高板塊價值預(yù)期。

通過公開市場拿地的僅有四家房企，即德州平德置業(yè)有限公司、天津市愛之星置業(yè)有限公司、天津星城置業(yè)有限公司、天津濱海發(fā)展投資控股有限公司。

3）成交樓面價：2013年和2015年，成功出讓的6宗地塊成交樓面價均在2000－2800元／平米之間，經(jīng)過了2016－2018年的市場周期，2019年出讓的3宗地，成交樓面價僅達(dá)到4000＋價格平臺。

4）溢價率：八里臺板塊近10年成交的9宗地全部為底價成交。

很明顯，9宗地溢價率均為0，意味著八里臺板塊土地市場基本不存在競爭，鮮有品牌房企關(guān)注。換言之，八里臺板塊暫不具備吸引品牌房企爭相進(jìn)駐的著眼點，暫時沒有進(jìn)入絕大部分品牌房企的視線。

近10年，9宗地，無一宗出現(xiàn)競爭，這本身就值得我們思考。究竟是進(jìn)駐八里臺的房企太謙讓、太佛系，還是這些地塊能成功賣出去已是難得？

當(dāng)然也有好的一面，在2020年津南區(qū)供地計劃中，該板塊未來將有四塊宅地面上架，且大多包含商業(yè)及教育用地，未來可為板塊配套做填充。

03

迷之成交3個在售盤難繪量價走勢

目前，八里臺板塊有愛情花園里、公園里、南園三個在售項目，德州平德置業(yè)地塊何時正式入市，我們不得而知。

現(xiàn)階段，板塊內(nèi)在售項目數(shù)量并不算太少，因此，近段時間以來，八里臺板塊在市場上還是有一定的聲音。

不過，因為銷售周期較短或階段性銷售停滯等各種原因，上述項目普遍存在斷點，難以繪制量價走勢。下面，我們逐一來進(jìn)行相關(guān)研究。

1）愛情花園里

愛情置業(yè)于2020年4月取證，5月首開，均價10656元／平米。

2）公園里

公園里項目代建方為天津萬科房地產(chǎn)有限公司。2018年8月首開，首開均價與2020年5月成交均價基本持平，維持在11000＋價格區(qū)間。2020年2－3月無成交數(shù)據(jù)。

3）南園

南園項目2015年12月首開，首開均價9400元／平米，而2020年5月成交均價為11221元／平米，完整經(jīng)歷了2016年開始的上漲－調(diào)控周期，房價幾乎沒怎么漲，或者說整體漲幅沒有跑贏大勢。2017年1－5月無成交數(shù)據(jù)。

2020年5月29日，天津市規(guī)劃和自然局網(wǎng)站對天津嘉泰地產(chǎn)有限公司翰林苑項目建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖進(jìn)行公示，這意味著八里臺板塊預(yù)計1156套房源補(bǔ)倉。

園墅 3.81分

八達(dá)嶺高速第8B出口路西 4008132766 轉(zhuǎn) 55252 售完別墅昌平宜居生態(tài)地產(chǎn) 30000元/平方米

據(jù)媒體公開報道，本次公示項目案名為“嘉泰翰林學(xué)府”，預(yù)計重磅打造大跨度77－143㎡花園洋房及輕奢疊拼產(chǎn)品，匠筑低密花園墅區(qū)。

04

未來發(fā)展難便宜不是置業(yè)邏輯

雖然因為不可抗力，難以逐一繪制在售樓盤的量價走勢，但是這并不妨礙我們對于板塊大數(shù)據(jù)的研究。

我梳理了2016年1月－2020年5月的成交數(shù)據(jù)。

1）供求關(guān)系方面，在一定程度上供需兩旺，供應(yīng)量頂點出現(xiàn)在市場最瘋狂的2016年4月，供應(yīng)面積超6萬平米，成交量頂點出現(xiàn)在“海河英才”計劃出臺不久的2018年7月，成交面積超4萬平米。

可見，八里臺板塊對政策和市場的高依賴，憑借價格優(yōu)勢成為新天津人的落戶神器。

2）成交均價方面，2016年1月，相當(dāng)于這一波市場周期起跳的起點，成交均價7750元／平米，2020年5月，成交均價為10918元／平米，這樣的漲幅明顯沒有跑贏大勢。

回憶起去年此時，我搭乘出租車前往辛莊永旺。司機(jī)師傅告訴我，自己原本住在小海地，后來賣了房子，搬去了八里臺。我問他原因，他只回答了三個字：“便宜??！”

可是，你要知道，便宜絕不是的置業(yè)邏輯。如果你是純剛需，沒有任何投資的念頭，可以挑選八里臺。但是，但凡你有對于未來的期盼，八里臺都談不上是上佳的挑選。

不太理想的城市界面，賭一個不確定的未來。退而求其次，置業(yè)八里臺，愿你舉手不悔。