根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，即物權(quán)公示原則。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示原則，善意的買受人有理由相信出賣人系住房的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，即使出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者完全的處分權(quán)，但是其同買受人所簽訂的住房買賣合同仍然有效。

住房買賣合同無效的法律后果

1、相互返還。即由出賣人返還住房?jī)r(jià)款，買受人返還住房；

2、買受人已經(jīng)實(shí)際使用住房的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于住房租金的使用費(fèi)，買受人對(duì)住房進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

3、有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因住房買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

4、在商品房買賣過程當(dāng)中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而造成合同無效，則開商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

5、因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

6、涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

住房買賣合同違約該怎么辦

1、合同對(duì)違約金作了原則性規(guī)定，且有關(guān)條例規(guī)定了違約金比例，適用法定違約金。在此情況下，由于合同的內(nèi)容、違約的性質(zhì)、程度的不同，確定違約金的方法與數(shù)額也有所不同。第一，有關(guān)條例明確規(guī)定了違約金比例的，即可以按照該比例直接計(jì)算出違約金的數(shù)額。

2、由于約定違約金的比例法律無明文規(guī)定，因此在實(shí)踐處理中也不一致。有的認(rèn)為約定違約金的數(shù)額不可高于法定違約金，高于的就是無效，但實(shí)際中也常常遇到約定違約金過高的問題。

3、法律規(guī)定當(dāng)事人通過商議，在法定違約金之上議定約定違約金是完全必要的。通過較高的約定違約金可以起到預(yù)防違約的積極作用。但這樣的約定也不是無限制的，根據(jù)《民法通則》的公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，以及司法實(shí)踐中的慣例，將約定違約金的數(shù)額限制在違約部分的貨款總額或酬金總額之下較為適宜。