只有村委會蓋章的宅基地是無效的。根據(jù)《土地管理法》的第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?/p>

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓會出現(xiàn)什么問題

1、買賣合同不規(guī)范因糾紛。農(nóng)村住房或宅基地的買賣多為口頭協(xié)議，未簽訂買賣合同（或者買賣合同不規(guī)范），而農(nóng)村住房、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，造成毀約糾紛；

2、住房，賣方毀約?，F(xiàn)在的土地價值與日俱增，很多住房出賣人看上了住房的經(jīng)濟利益，一些已經(jīng)出賣住房、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設(shè)法地想收回住房，容易發(fā)生糾紛；

3、城鎮(zhèn)居民禁買農(nóng)村住房／宅基地，宅基地出賣人更受法律保護。

農(nóng)村宅基地管理中有嚴格規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這些禁止購買的政策為出賣人要求確認合同無效、返還住房、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購買宅基地的人出于劣勢，也助長了出賣人反悔的氣焰。

農(nóng)村宅基地房產(chǎn)糾紛處理原則

1、宅基地糾紛的種類多種多樣。以糾紛的雙方當(dāng)事人不同，可分為雙方當(dāng)事人都為公民的宅基地糾紛和當(dāng)事人一方或雙方為國家或集體的宅基地糾紛;以宅基地糾紛的內(nèi)容不同，可分為使用權(quán)界限不明確的糾紛、侵占公共宅基地或他人宅基地的糾紛、妨礙他人使用權(quán)的糾紛、毀損他人土地、住房的糾紛等。

2、宅基地糾紛可以通過人民調(diào)解來解決。人們調(diào)解是指在調(diào)解委員會(包括城市的居民委員會和農(nóng)村的村民委員會)的主持下，以國家的法律、法規(guī)規(guī)章、政策和社會公德為依據(jù)，對民間糾紛當(dāng)事人進行說服、規(guī)勸疏導(dǎo)，促進糾紛當(dāng)事人互相諒解，平等商議，從而自愿達成協(xié)議，消除紛爭的一種群眾自治活動。