夫妻雙方在結(jié)婚前購(gòu)置的房產(chǎn)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)歸各自所有，一般不存在分割的問(wèn)題。而對(duì)于夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置的住房則屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由夫妻雙方共有。那么離婚時(shí)夫妻共有房產(chǎn)如何分割呢?

一、離婚時(shí)夫妻共有房產(chǎn)如何分割

1、對(duì)產(chǎn)權(quán)完全私有的住房離婚時(shí)的分割

(1)實(shí)際分割。私有住房可進(jìn)行實(shí)際分割的，例如住房不在一處，或者雖在一處但可分門別戶的，應(yīng)首先考慮分割產(chǎn)權(quán)。分割時(shí)一般采取平均分割原則，但如果一方?jīng)]有生活來(lái)源或有其他困難，如患有嚴(yán)重疾病，可適當(dāng)予以多分;有子女的，撫養(yǎng)子女的一方應(yīng)當(dāng)多分。如果不可平均分割的，例如面積不相等，結(jié)構(gòu)不一樣，新舊不同，在考慮雙方都能取得住房居住的前提下，可采取折舊補(bǔ)償、作價(jià)補(bǔ)償?shù)确椒ㄟM(jìn)行分割。

(2)折價(jià)分割。實(shí)際中許多住房是不宜進(jìn)行實(shí)際分割居住的，從考慮住房的使用效能和方便生活出發(fā)，可對(duì)這類住房進(jìn)行折價(jià)分割。獲得住房產(chǎn)權(quán)的一方給另一方補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)款的數(shù)額要考慮住房的現(xiàn)狀估算價(jià)，一般由雙方商議或采取雙方競(jìng)價(jià)的方式確定。

2、對(duì)產(chǎn)權(quán)部分私有住房離婚時(shí)的分割

城市住房制度改革過(guò)程當(dāng)中，許多單位對(duì)職工采取優(yōu)惠售房政策，根據(jù)工資、職務(wù)、級(jí)別、實(shí)際居住年限等確定優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)發(fā)售住房。這類住房的特色是產(chǎn)權(quán)人享有登記產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)，但所有權(quán)的收益權(quán)和處分權(quán)受到一定限制，稱為部分產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)產(chǎn)權(quán)部分私有的住房離婚時(shí)的分割應(yīng)按以下原則進(jìn)行處理：

(1)優(yōu)惠售房單位職工享有住房產(chǎn)權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，單位優(yōu)惠售房的對(duì)象僅限于本單位職工，住房產(chǎn)權(quán)登記人為本單位職工。夫妻雙方不在同一單位的，離婚時(shí)優(yōu)惠售房單位一般不允許非本單位職工一方享有優(yōu)惠房產(chǎn)權(quán)。因此，除非優(yōu)惠售房單位同意，一般將住房產(chǎn)權(quán)確定給該單位職工享有，由獲得產(chǎn)權(quán)方給予對(duì)方相應(yīng)補(bǔ)償。

(2)現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)應(yīng)高于購(gòu)房?jī)r(jià)?；趦?yōu)惠住房的優(yōu)惠性，購(gòu)買價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)。如果以原購(gòu)房?jī)r(jià)作價(jià)補(bǔ)償進(jìn)行分割，對(duì)于未獲得產(chǎn)權(quán)一方來(lái)說(shuō)顯失公平。在處理這類住房時(shí)，通?？紤]當(dāng)時(shí)購(gòu)房的情況，結(jié)合現(xiàn)在的情況，以現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)為依據(jù)，對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

二、未取得房產(chǎn)的一方相應(yīng)補(bǔ)償如何計(jì)算

第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率，不動(dòng)產(chǎn)升值率=不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購(gòu)買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用。在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，必須考慮利息成本，不可簡(jiǎn)單地用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以結(jié)婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率?！捌渌M(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購(gòu)房的必要支出，如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用;

第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。