從拿地建房到銷售商品房 開發(fā)商必須有“五證”：《國有土地使用證》;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;《建筑工程施工許可證》以及《商品房預(yù)售許可證》，其中，第二個和第三個證由市規(guī)劃委員會核準(zhǔn)發(fā)放，工程施工證由市建委核發(fā)，土地使用證和商品房預(yù)售許可證由土地資源和住房管理局核發(fā)。

五證不全會有什么風(fēng)險

1、房產(chǎn)證很長時間或根本辦不下來

開發(fā)商如果缺少《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，就沒有在土地面上建房子的資格，就算建了房子也是違規(guī);而且開發(fā)商沒有出售商品房的資格。

購房者買了這樣的房子也沒法到房管局備案，拿不到房產(chǎn)證。所以，從法律角度上講，即使你付了房錢，房子也依然不是你的。

2、住房的質(zhì)量沒有保證

“樓渣渣”、“樓脆脆”、“樓歪歪”的事件這幾年也沒少發(fā)生?！拔遄C”不全，就說明開發(fā)商在沒有任何監(jiān)督的情況下蓋房子，這樣的房子質(zhì)量能有保證嗎?業(yè)主住進去能安心嗎?

3、開發(fā)商騙取定金

沒有“五證”，不法開發(fā)商就與騙子沒有任何區(qū)別。他們在土地還沒批下來的時候，就開始建售樓處、建沙盤、打廣告，用各種手段吸引購房者，等購房者交完定金后，他們便會毫不猶豫的挑選跑路。

4、難以借到住房貸款

一些銀行在發(fā)放商業(yè)貸款時，對開發(fā)商的資質(zhì)也是有要求的。有些黑心開發(fā)商故意隱瞞貸款限制條款，收了購房者的錢后，就不再管貸款是否能到位。

5、混淆商用房和住宅用房

“五證”決定了房子的性質(zhì)!住宅和商用的產(chǎn)權(quán)年限是不同的?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

(1)居住用地70年。

(2)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

如果開發(fā)商把在商業(yè)用地面上建的房子當(dāng)做住宅賣給你，就等于你購買的住宅用地的使用年限縮短了30年!