最常見小產(chǎn)權(quán)房子買賣糾紛

小產(chǎn)權(quán)購房合同小產(chǎn)權(quán)房的概念：“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中構(gòu)成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)人集體土地面上建造的房子，未交納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家管理部門頒布，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒布，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又名“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真實的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土管理局也不會給予存案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真實合法有效的產(chǎn)權(quán)證。最普遍的小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛是小產(chǎn)權(quán)房不可過戶購房人起訴返還購房款及利息。

購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建造項目，可能就會造成部門項目停建乃至被迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面對既無法獲得房子，又不可及時索回房款的為難地步。別的，購房后如果遇到國家征地拆遷，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償比較是微乎其微的。

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎?嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房屬于不可對外買賣的房子，對外買賣不受法律保護。購房人交付房款后得不到合法的房產(chǎn)，不可確定房子的產(chǎn)權(quán)歸屬。因此，購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房不可揭露轉(zhuǎn)讓、抵押。遇到房子拆遷情況的，也不可依法得到補償。

盡管有的小產(chǎn)權(quán)房出售人認(rèn)可購房人轉(zhuǎn)讓房子并辦理所謂的轉(zhuǎn)讓“登記”，可是這種“登記”是沒有法律效力的，一旦發(fā)生糾紛不可發(fā)生保護購房人的效力。所以，當(dāng)賣房人反悔并起訴到法院的，出售人只需返還房產(chǎn)，而購房人則需要返還房產(chǎn)，這就吃了大虧。

所以，從購房者的視點來說，購買小產(chǎn)權(quán)房盡管價格便宜，可是產(chǎn)權(quán)情況存在許多問題，要承當(dāng)巨大的風(fēng)險。因此，有意向購買小產(chǎn)權(quán)房的購房者需要自己對風(fēng)險和收益作出挑選判別，作出準(zhǔn)確的決議。

小產(chǎn)權(quán)房的分類

1、針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

2、按房子再轉(zhuǎn)讓時是否需要交納土地出讓金來區(qū)別的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解說一般商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)別的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真實法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第1和第2種分類的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只需交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自在買賣(經(jīng)濟適用房需房子產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市買賣)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解說的小產(chǎn)權(quán)的法律特色存在較大爭議，并且拿不到真實法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。